Mögliche Trendwende am Immobilienmarkt

• Kredite werden preiswerter: Seit 2022 erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) wegen der Inflation immer wieder den Leitzins. In der Folge schraubten Banken ihre Kosten für die Kredite nach oben. Für Hauskäufer war es immer schwieriger, einen Kredit zur Finanzierung einer Immobilie abzuschließen. Besonders junge Familien konnten unter diesen Bedingungen kaum an ein Eigenheim kommen. Die gute Nachricht: Der Leitzins wurde im letzten Quartal 2024 zum ersten Mal wieder gesenkt und das geht kontinuierlich weiter. Das heißt, Kredite werden endlich erschwinglicher, weil die Verzinsung geringer ausfällt. Diese Entwicklung sehen einige Experten als Trendwende für den Immobilienmarkt für das Jahr 2025 an.
• Die extrem hohe Inflation ist auf dem Rückzug: So teilt das Statistische Bundesamt mit, dass der Inflationswert 2024 im Durchschnitt deutlich geringer ausgefallen ist als in den drei Jahren zuvor. Der Durchschnittswert lag 2024 bei 2,2 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahresdurchschnitt hatte dieser Wert 2022 sogar bei 6,9 Prozent gelegen. Eine geringere Inflationsrate ist eine positive Entwicklung für die Verbraucher. Für Immobilienkäufer heißt das im Jahr 2025: Sie müssen für Bauleistungen und Waren in der Tendenz nicht mehr so viel zahlen, wie noch vor drei Jahren.
• Silberstreif am Bauhimmel: Laut ehemaligen Wirtschaftsminister Robert Habeck enthält der eher pessimistische Jahreswirtschaftsbericht, den er Ende Januar 2025 im Parlament vorstellte, durchaus ein paar „Lichttupfer“: Die Anlageinvestitionen stabilisierten sich, Baukredite und Baugenehmigungen würden steigen, die Inflation sinken. Heißt: Wenn wieder mehr gebaut wird, könnte es womöglich etwas entspannter am Immobilienmarkt werden – und die Preise sinken. Das sieht derzeit – Stand Frühjahr 2025 – aber nicht so aus.
• Schnäppchen sind da für einige: Es gibt – je nach Lage und energetischem Zustand der Immobilie – wieder mehr bezahlbare Häuser auf dem Markt. Der Grund: In bestimmten Regionen (ländlich oder strukturschwach) sind Immobilien mit eher schlechten energetischen Daten deutlich im Preis gefallen. Heißt: Wer bereit ist, im ländlichen Raum eine wenig sanierte Immobilie zu kaufen, um diese selbst zu renovieren, der hat eine Option.
• Förderprogramme zum Erwerb von Wohneigentum. In letzter Zeit wurden vor allem einkommensschwächere Familien in den Fokus von Förderprogrammen gerückt. So soll verhindert werden, dass ein Hauserwerb nur ein Privileg von Menschen mit hohen Einkommen bleibt. Ein besonders attraktives Förderprogramm für sanierungswillige Immobilienbesitzer gibt es (nur) in Gelsenkirchen. So werden Modernisierungskosten ab 5.000 Euro bis zu 220.000 Euro je Eigenheim durch ein Darlehen der NRW-Bank gewährt. Der Clou: Es ist kein Eigenkapital erforderlich. Und: Das Darlehen muss unter bestimmten Umständen noch nicht einmal ganz zurückgezahlt werden. Die Stadt Gelsenkirchen unterstützt bei der Beratung und den Sonderfördermöglichkeiten.

Fazit: Es gibt ein paar Anzeichen, dass der Immobilienmarkt eine Trendwende erleben könnte. Allerdings sind viele Faktoren noch ungewiss. Wie teuer wird Energie? Was wird aus dem GEG? Wie sehr kommt man mit dem Bürokratieabbau voran? Gibt es Lockerungen bei Bauvorschriften? Wer bereit ist, außerhalb der Metropolen zu suchen und viel handwerkliches Geschick mitbringt, kann unter Umständen eine preiswerte renovierungsbedürftige Immobilie finden.

Das ist regional sehr unterschiedlich: Die Kaufpreise für Immobilien steigen vor allen in den Großstädten seit Jahren immer weiter an. Zuletzt gab es zwar eine leichte Delle, weil die Nachfrage wegen unattraktiven Kreditbedingungen nachließ und das zu sinkenden Immobilienpreisen führte. Das aber ändert sich gerade wieder. Düsseldorf und Köln sind absolute Spitzenreiter – eine langfristige Trendumkehr ist nicht erkennbar. Möglichweise wirken sich die oben beschriebenen Faktoren so aus, dass der Preisanstieg in den genannten Großstädten moderater verläuft.

In kleineren Städten sowie im strukturschwachen Ruhrgebiet ist die Lage anders. Etwa in Hagen, Hamm, Duisburg oder Gelsenkirchen sind die Preise für Immobilien um ein Vielfaches geringer als in den Rheinland Metropolen.

Beispiel: Die Immobilienpreise in Gelsenkirchen und Düsseldorf unterscheiden sich laut Statista erheblich. In Gelsenkirchen lag der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen Anfang 2024 bei etwa 1.582 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu kostete eine Eigentumswohnung in Düsseldorf im dritten Quartal 2024 durchschnittlich 4.106 Euro pro Quadratmeter.

Laut einem aktuellen Bericht der NRW-Bank zum Wohnungsmarkt kostete 2023 im Durchschnitt ein Eigenheim-Angebot in NRW gut 390.800 Euro. Zehn Jahre zuvor lag der Angebotspreis noch bei 223.300 Euro. Fazit: Das sind über 100.000 Euro mehr, die man heute für ein Bestandshaus hinblättern muss. Hinter diesen NRW-Durchschnittszahlen verbergen sich – wie erwähnt – regional große Unterschiede. Konkret bedeutet das, dass sich im teuren Pflaster Düsseldorf, Köln oder Münster derzeit nur sehr wohlhabende Menschen ein Eigenheim leisten können. Laut Bericht der NRW-Bank müssen in Düsseldorf bis zu 14 Jahreseinkommen aufgebracht werden, um sich ein Bestandshaus aus dem mittleren Angebotspreissegment leisten zu können. Zum Vergleich: Im ländlichen Hochsauerlandkreis sind dafür nur bis zu 5 Jahreseinkommen notwendig. Ein eklatanter Unterschied.

Was passiert mit der Gesellschaft, wenn Wohneigentum zum Luxus wird? Welche Rahmenbedingungen könnten eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt einleiten? Mit diesen Fragen hat sich das Institut für Deutsche Wirtschaft in einem Gutachten beschäftigt. Drei wesentliche Erkenntnisse aus der Studie:

1. Vielen Menschen fehlt schlichtweg das Eigenkapital: Nicht genug auf dem Konto, zu wenig Ersparnisse – das sind die wesentlichen Hürden, die vom Hauserwerb abhalten. Hinzu kommen hohe Nebenkosten, hier nennen die Autoren auch explizit die Grunderwerbsteuer, die schon einen Großteil des Ersparten aufbraucht. Dazu die bedrückende Zahl: „Nur 12 Prozent der jungen Mieter verfügen über ein Finanzvermögen von mehr als 60.000.“ Das ist derzeit die schwierige Ausgangslage.

Diese Grafik zeigt, wie wenige sich mittlerweile in NRW ein Haus leisten können:

2. Wohneigentum stärkt soziale Stabilität: Wer Wohneigentum hat, muss sich in der Regel später weniger Sorgen um die Altersvorsorge machen. Heißt verkürzt: Mehr Immobilieneigentum, weniger Altersarmut. Weiterhin sorgt eine höhere Quote an Eigenheimbesitzern dafür, dass das Vermögen in der Gesellschaft gleicher verteilt wäre. Und: Eine höhere Zahl an Hausbesitzern belebt und stärkt das Umland gegenüber den Metropolen, denn üblicherweise befinden sich viele Ein- und Zweifamilienhäuser im ländlichen Raum. Außerdem sorgt eine größere Zahl an Immobilienbesitzern für weniger Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt.

3. Immobilienbesitz kann Landflucht stoppen: Zurzeit gibt es trotz Homeoffice immer noch den Trend, dass viele ländliche Regionen verwaisen. Denn: Zahlreiche Menschen drängen aufgrund von vermeintlich besseren Lebensbedingungen in die Metropolen oder in attraktive mittelgroße Städte wie Münster. Fazit: Bessere Bedingungen für Hauskäufer und/oder Bauherren – wie Anbindung, Nahversorgung, Zugang zu Bildungs- und medizinischen Angeboten – können langfristig ländliche Regionen stärken. Die Autoren des Gutachtens betonen, dass viele Menschen laut verschiedener Untersuchungen eher einen Wohnort im Grünen abseits der großen Metropolen für ihr Eigenheim bevorzugen.

Ein Haus für weniger als 20.000 Euro? Ist das seriös? Solche Angebote finden sich im Internet-Immobilienmarkt durchaus. Viele suchen danach. Aber oftmals verbirgt sich dahinter eine ziemliche Bauruine weitab vom Schuss und bei den Nebenkosten sowie Steuern gibt es am Ende oft böse Überraschungen. Mehr zum Thema Schnäppchenhaus in diesem Artikel. Wer nach einer bezahlbaren Immobilie sucht und nicht viel Platz braucht, für den könnte ein Tiny House interessant sein. Hier entstehen in NRW neue Siedlungen mit Stellplätzen.

Für Bauwillige sieht die Lage trotz vorsichtig optimistischer Stimmung am Immobilienmarkt immer noch recht düster aus. Das hat mehrere Gründe:

1. Fehlende Baugrundstücke (vor allem im dicht besiedelten Land NRW) und somit teures Bauland – laut Statista ist Bauland in NRW allein im Jahr 2023 um 13 Prozent teuer geworden.
2. Teure Baumaterialien – im Zuge der Energiekrise sind viele Baumaterialien deutlich teurer geworden. Hier gibt es aktuell nur bei Holz und Stahl etwas Entwarnung: „Im Jahr 2023 waren die meisten Baumaterialien nach wie vor teurer als 2021, dem Jahr vor der Energiekrise – trotz Preisrückgängen bei den Baustoffen wie Holz oder Stahl“, heißt es beim Statistischen Bundesamt.
3. Bürokratie und Dokumentation sind aufwendiger geworden (Ausschreibungen, Vertragsvergabe, GEG, Nachweise)
4. Bauvorschriften und GEG haben zugenommen (Dämmung, Einhaltung von DIN-Normen, Energieeffizienz, Solardach, Anforderungen an Schallschutz etc.)
5. Starre Sonderregelungen: Laut Institut der Deutschen Wirtschaft stellt die so genannte Stellplatzpflicht bei Neubauten einen erheblichen Kostentreiber da. Im Schnitt verteuern sich Bauprojekte um zehn Prozent. Die Kritik des Instituts: Die Pflicht, bei jedem Neubau entsprechende Stellplätze für Autos bereitzustellen, sei zu starr geregelt. Das Institut fordert hier eine bedarfsgerechte Flexibilität.
6. Fachkräftemangel im Handwerk/Bausektor besonders ausgeprägt: Laut Kompetenzzentrum Fachkräftesicherung (KOFA) hat das Bauhandwerk den größten Mangel an Fachkräften zu beklagen. Die meisten unbesetzten Stellen gab es in der Bauelektrik (Minus 18.000).

Fazit: Bauen braucht viel Eigenkapital, das fördert den Trend zum Fertighaus

1. Wer ein Haus in NRW bauen will, muss trotz einer Trendwende am Immobilienmarkt deutlich mehr Geld in die Hand nehmen, weil das Bauen im Schnitt deutlich teurer geworden ist. Mit einer klugen Finanzierung, Förderung, genug Eigenkapital und der Bereitschaft, außerhalb von gefragten Städten wie Köln, Münster oder Düsseldorf zu ziehen, ist es dennoch machbar.
2. Mitunter lohnt es sich, über ein Fertighaus nachzudenken. Das ist im Bau oft preiswerter als ein Massivhaus. Laut Statista ist ein Trend zu Fertighäusern festzustellen. „Fast jedes vierte fertiggestellte Einfamilienhaus im Jahr 2022 war vorgefertigtes Haus aus der Fabrik (22,8 Prozent).“ 2012 lag der Anteil bei 15,3 Prozent. Der Vorteil bei dieser Art des Bauens ist unter anderem, dass eine Festpreisgarantie besteht und weniger Gewerke organisiert werden müssen.