NRW
Dipl.-Ing. Architektin
Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Schritte bei Bauprojekten: Mit ihr bestätigen Bauherren, dass die Bauleistungen ihren Ansprüchen genügt. Und das sollte man nicht leichtfertig tun: Eine unbedachte Bauabnahme kann weitreichende finanzielle und rechtliche Konsequenzen für Eigentümer haben.
© Gerhard Seybert – stock.adobe.comDie Bauabnahme ist eine einseitige Erklärung des Bauherrn, dass die bestellte Bauleistung vertragsgemäß erbracht wurde. Diese Endabnahme gibt es sowohl beim Hausbau als auch bei kleineren Baumaßnahmen wie einem Wanddurchbruch oder einem Innenanstrich. Dabei prüft der Bauherr, ob alle beauftragten Leistungen vollständig und mängelfrei sind. Klassischer Weise findet die Bauabnahme im Rahmen einer Ortsbegehung statt, zu der Bauherr und Bauunternehmer anwesend sind.
Zudem ist die Bauabnahme ein bedeutsamer Rechtsakt, da sich in der Folge verschiedene rechtliche Konsequenzen ergeben:
Eine Bauabnahme sollten Sie daher nicht leichtfertig durchführen. Denn damit bestätigen Sie, dass die Bauleistung vertragsgemäß, also mängelfrei und vollständig ist. Eine vollzogene Bauabnahme gilt auch, wenn offensichtliche Mängel vorliegen oder wesentliche Bauteile fehlen.
Die Bauabnahme ist fällig, sobald das Bauwerk fertiggestellt ist. Über den Zeitpunkt der Fertigstellung informiert Sie der Bauunternehmer mündlich oder schriftlich. Anschließend muss die Bauabnahme innerhalb einer bestimmten Frist (meist zwei Wochen) stattfinden.
Vorsicht: Bauunternehmen haben ein Interesse daran, die Bauabnahme (ggf. auch für Teilleistungen) möglichst früh durchzuführen. Dadurch verringern sich ihre Risiken, zudem beginnt und endet die Gewährleistungsfrist früher. Das führt dazu, dass manche Hausbauunternehmen eine Endabnahme verlangen, während wesentliche Bestandteile des Baus noch fehlen. Lassen Sie sich als Bauherr nicht zu einer übereilten Bauabnahme drängen.
Nur der Bauherr selbst oder eine von ihm bevollmächtigte Person kann die Bauabnahme machen. In der Regel führen Bauherr und Bauunternehmer die Abnahme gemeinsam durch. Oft nimmt ein Bausachverständiger im Auftrag des Bauherrn teil, zudem können auch Architekt und/oder Bauleiter beteiligt sein
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Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) enthalten jeweils unterschiedliche Regelungen zur Bauabnahme und anderen Aspekten rund um den Hausbau. Ob Sie die Bauabnahme nach BGB oder VOB durchführen, hängt vom Bauvertrag ab: Private Bauverträge werden oft auf der Grundlage des BGB geschlossen. Bei größeren Bauprojekten dient jedoch häufig die VOB, speziell Teil B und C, als Vertragsgrundlage. Sie enthält genauere Regelungen rund um den Hausbau und sorgt damit für mehr Transparenz.
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen ist ein dreiteiliges Regelwerk mit Bestimmungen rund um Bauverträge und Handwerksleistungen. Sie ist verpflichtend für Bauprojekte mit öffentlichen Auftraggebern. Geregelt werden:
Diese Bestimmungen fungieren als allgemeine Geschäftsbedingungen für Bauverträge. Da die VOB kein Gesetz ist, greift sie bei privaten Bauherren nur, wenn sie im Bauvertrag vereinbart wurde.
Auch die Bedingungen der Bauabnahme sind in der VOB/B detailliert geregelt. Unter anderem:
Klassischer Weise findet die Bauabnahme bei einem Präsenztermin auf der Baustelle statt, zu dem der Bauherr, der Bauunternehmer und ggf. weitere Personen anwesend sind. Zustand und Mängel werden protokolliert, anschließend unterschreiben alle Anwesenden das Protokoll. Diese sogenannte förmliche Bauabnahme ist die gebräuchlichste Form bei großen Projekten wie dem Bau eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung.
Darüber hinaus gibt es weitere Arten der Bauabnahme:
Dies ist die unkomplizierteste und schnellste Form der Bauabnahme: Der Bauherr erklärt mündlich oder schriftlich, dass die Bauleistung vertragsgemäß ist und er sie daher abnimmt. Dazu reicht es z. B. aus, wenn Sie die Leistung dem Bauunternehmer gegenüber als „gut“ oder sich selbst als „zufrieden“ bezeichnen. Daraus ergeben sich alle Konsequenzen einer formellen Bauabnahme.
Eine stillschweigende Bauabnahme liegt vor, wenn der Bauherr durch sein Verhalten die Bauleistungen akzeptiert – z. B., indem er die Immobilie bereits bewohnt, verkauft oder die Schlussrechnung des Unternehmers vollständig begleicht. Diese stillschweigende bzw. konkludente Bauabnahme entfaltet dieselben rechtlichen Folgen wie eine formelle Bauabnahme. Bei VOB-Bauverträgen bewirkt bereits eine Nutzungsdauer von sechs Werktagen die stillschweigende Bauabnahme.
Die fiktive Bauabnahme schützt Handwerker und Bauunternehmen vor Verzögerungen durch passives Verhalten seitens der Bauherren. Generell fordert der Unternehmer den Bauherrn zur Bauendkontrolle auf und setzt ihm dafür eine Frist. Reagiert der Bauherr nicht oder kann innerhalb der Frist keinen Mangel (wesentlich oder unwesentlich) aufzeigen, tritt die fiktive Bauabnahme ein: Der Bau gilt als abgenommen. Die Bauabnahme erfolgt dabei ohne ausdrückliche Erklärung oder Unterschrift seitens des Bauherrn. Bei VOB-Bauverträgen greift die Abnahmefiktion bereits 12 Werktage, nachdem der Bauherr von der Fertigstellung in Kenntnis gesetzt wurde. Bei einem BGB-Bauvertrag ist die fiktive Bauabnahme nur rechtsgültig, wenn der Bauunternehmer in der Aufforderung auf die Abnahmefiktion hinweist.
Bei größeren Bauprojekten verlangen viele Baufirmen, dass der Bauherr einzelne Bauabschnitte vor Fertigstellung des ganzen Bauprojekts abnimmt. Gemäß VOB sind Teilabnahmen generell möglich und müssen innerhalb von sechs Tagen nach Aufforderung stattfinden. Auch hier sind dann verschiedene Arten der Bauabnahme möglich, z. B. eine formelle oder fiktive Abnahme. Das BGB sieht keine Pflicht zur Teilabnahme seitens des Bauherrn vor. Allerdings kann die Bauabnahme von Teilleistungen vertraglich vereinbart werden.
Die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kann in NRW bei Bauvorhaben stattfinden, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist. Sie erfolgt unabhängig von der Endabnahme durch den Bauherrn. Bei der behördlichen Bauabnahme prüft ein Vertreter des Bauamts, ob der Rohbau (Rohbauabnahme) bzw. das Gebäude (Schlussabnahme) alle Bauvorschriften erfüllt und dem Bauantrag entspricht. Die Kontrolle erfolgt nach der Baufertigstellungsanzeige.
Bei der Bauabnahme prüfen Sie – ggf. gemeinsam mit einem Sachverständigen – alle erbrachten Leistungen des Bauunternehmens. Wichtige Aspekte bei einer Bauabnahme im Neubau sind beispielsweise:
Tipp: Besser ist es, diese Dinge bereits vor der Bauabnahme zu prüfen. Im Idealfall lassen Sie die Baustelle etwa zwei Wochen vor dem Abnahmetermin von einem Sachverständigen begutachten. So entdecken Sie Mängel frühzeitig und können Verdachtsfälle vor der Endabnahme von Fachleuten überprüfen lassen.
Oft kommt bei der Bauabnahme eine umfangreiche Mängelliste zustande. Nun kommt es zunächst darauf an, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt. Wesentliche Defekte, etwa Fehler in der Statik oder ein fehlender Wasseranschluss, berechtigen zur Verweigerung der Bauabnahme. Sie können vom Bauunternehmer eine Nachbesserung verlangen, ehe Sie den Bau abnehmen.
Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks beeinträchtigt ist oder der Bau nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Auch Mängel, die die Sicherheit der Nutzer gefährden, zählen dazu. Der Mangel muss dabei so gravierend sein, dass man es dem Bauherrn nicht zumuten kann, das Gebäude zwischenzeitlich zu nutzen und die nachträgliche Ausbesserung abzuwarten. Beispiele:
Wichtig: Fehlende Bauteile müssen im Bauvertrag aufgelistet sein, damit sie als fehlend gelten. Auch Umfang und Kosten für die Beseitigung sind Kriterien bei der Entscheidung, ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht.
Unwesentliche Mängel, z. B. falsch platzierte Steckdosen oder eine zerkratzte Badewanne, sind hingegen kein Grund, eine Bauabnahme zu verweigern. Trotzdem müssen Sie sie nicht hinnehmen: Indem Sie die Mängel in das Abnahmeprotokoll aufnehmen, können Sie im Anschluss deren Beseitigung einfordern. Die Bauabnahme erfolgt dann unter Vorbehalt.
Für unwesentliche Mängel gilt:
Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen seitens des Bauunternehmers. Seien Sie bei der Bauabnahme sorgfältig und konsequent und nehmen Sie sämtliche noch ausstehenden Restarbeiten ins Protokoll auf.
Bei entdeckten Mängeln prüft der Bauunternehmer zunächst, ob er dafür verantwortlich ist. Wenn das der Fall ist, sollten Sie sich mit dem Bauunternehmer auf das weitere Vorgehen einigen. Sie haben mehrere Möglichkeiten:
Auch für versteckte Mängel, die Sie erst nach der Bauabnahme entdecken, kann der Bauunternehmer haften. Allerdings müssen Sie nun nachweisen, dass der Mangel bereits vor der Bauabnahme bestand. Das kann z. B. durch ein Sachverständigengutachten geschehen. Wenn Sie den Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist entdecken, muss die Baufirma den Mangel beseitigen. Dazu fordern Sie ihn in einer Mängelrüge auf.
Laut § 640 BGB und § 12 VOB/B ist der Bauherr als Auftraggeber verpflichtet, die Leistungen des Bauunternehmers abzunehmen. Diese Pflicht besteht, wenn die beauftragte Leistung im Wesentlichen fertiggestellt und mängelfrei ist. Bauherren können die Bauabnahme nur mit einem triftigen Grund verweigern. Ein solcher Grund läge vor, wenn der Bau noch wesentliche Mängel aufweist oder unfertig ist.
Übrigens: Die Pflicht zur Bauabnahme besteht auch, wenn Sie oder die Firma den Bauvertrag vor Fertigstellung kündigen. Sie müssen dann die bis dahin erbrachte Teilleistung abnehmen (sofern mängelfrei).
Wenn Sie die Bauabnahme verweigern, müssen Sie dies zunächst dem Bauunternehmer ausdrücklich mitteilen und begründen. Das kann z. B. durch eine entsprechende Erklärung im Protokoll der Abnahme geschehen. Dabei müssen Sie die wesentlichen Mängel bzw. fehlenden Restleistungen konkret anführen. Anschließend können Sie den Bauunternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung/Fertigstellung auffordern.
Nun ist der Bauunternehmer am Zug: Fand kein Abnahmetermin statt, kann er eine Zustandsfeststellung verlangen. Bei diesem Termin begehen Sie (noch einmal) gemeinsam die Baustelle und dokumentieren den Zustand. Im Idealfall beseitigt der Unternehmer anschließend die gerügten Baumängel und kontaktiert Sie für einen erneuten Abnahmetermin.
Zudem hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, auf Abnahme bzw. auf Zahlung der Schlussrechnung zu klagen.
Bei einer gelungenen Bauabnahme kommt es auf mehrere Aspekte an. Hier die wichtigsten Punkte:
Die Bauabnahme an sich verursacht keine zusätzlichen Kosten. Wenn Sie einen Gutachter hinzuziehen, berechnet der seine Leistungen als Pauschale oder nach Zeitaufwand. Hier sollten Sie mit einem Stundenlohn zwischen 100 und 150 Euro rechnen. Faktoren wie Qualifikation, Region und Umfang des Bauprojekts beeinflussen die Höhe des Honorars. Zusätzlich berechnet der Sachverständige bei der Bauabnahme Kosten für die Protokollerstellung (z. B. 50 bis 70 Euro pro Seite) und die Anfahrt. Daraus ergeben sich oft Gesamtkosten zwischen 700 und 1.200 Euro.
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