Altes Haus kaufen: Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Wer ein Haus erwirbt, wird durch das Gebäudeenergiegesetz zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Das GEG regelt, welche Sanierungspflicht in Altbauten bei einem Eigentümerwechsel greift. Es gilt eine Frist von zwei Jahren, wobei im Einzelfall Befreiungen möglich sind. Betroffen sind ältere Gebäude, die den energetischen Anforderungen des GEG noch nicht entsprechen. Konkret geht es um:

• Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke: Sofern eins von beiden nicht den Mindestwärmeschutz erfüllt, ist beim Hauskauf eine Dämmung Pflicht.
• Austausch von Heizungen ohne Steuerung, die älter als 30 Jahre sind oder vor 1991 eingebaut wurden (betrifft nur Standard- und Konstanttemperaturkessel; gilt nicht für Niedertemperatur- und Brennwertkessel): Hauskäufer müssen die Heizung erneuern.
• Dämmung für warmwasserführende Rohre: Rohre von Heizung und Warmwasser müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.

Die Dämmpflicht beim Eigentümerwechsel betrifft das Dach oder alternativ die oberste Geschossdecke. Bei der Unterscheidung kommt es darauf an, ob der Dachstuhl zu Wohnzwecken ausgebaut ist (unabhängig davon, ob er auch zum Wohnen genutzt wird). Ist dies der Fall, muss das Dach entsprechend gedämmt sein. Ansonsten reicht eine Dämmung der obersten Geschossdecke, also der Decke über der obersten genutzten Etage.

Im Vergleich zur Dachsanierung bedeutet die Dämmung der obersten Geschossdecke meist deutlich geringere Kosten – insbesondere da handwerklich begabte Hauskäufer die Maßnahmen auch in Eigenleistung durchführen können. Gleichzeitig stellt die Dämmung der obersten Geschossdecke eine effiziente Maßnahme zur Energieeinsparung dar.

Allerdings müssen Hauskäufer nicht in jedem Fall für eine nachträgliche Dämmung sorgen: Wenn das Dach oder die oberste Geschossdecke bereits den Mindestwärmeschutz erfüllen, besteht keine Dämmpflicht. In der Regel ist dies bei den meisten Dach- und Deckendämmungen nach alten Standards der Fall.

Ist der Mindestwärmeschutz hingegen nicht erfüllt, steht zwangsläufig eine umfangreiche Sanierung von Dach oder oberster Geschossdecke an. Denn dann reicht es nicht mehr aus, die Dämmung auf die Mindestanforderungen zu bringen – stattdessen muss nach aktuellem Standard saniert werden. Das bedeutet, ein U-Wert bzw. Wärmedurchgangskoeffizient von maximal 0,24 ist erforderlich. Je nach Art der Dachkonstruktion kann dies z. B. eine Dämmschicht von mindestens 18 Zentimetern Dicke bedeuten. Allerdings gibt es auch hier eine Ausnahme von der Sanierungspflicht für neue Eigentümer: Falls technische Gründe gegen eine Dämmung bis zum erforderlichen U-Wert sprechen, reicht es aus, die höchstmögliche Dämmschichtdicke zu verbauen.

Das Gebäudeenergiegesetz sieht für bestimmte Gas- und Ölheizungen eine maximale Betriebsdauer von 30 Jahren vor. So ist es möglich, dass neue Hausbesitzer nach dem Hauskauf die Heizung erneuern müssen. Allerdings betrifft die Pflicht zum Heizungstausch nur Heizungen mit einem Standard- oder Konstanttemperaturkessel. Hiervon ausgenommen sind Anlagen mit temperaturgeführter Steuerung, bei denen die Steuerung in Abhängigkeit von den Außentemperaturen mit Außenfühlern erfolgt (Niedertemperatur- und Brennwertkessel).

Wenn in Ihrer Immobilie also ein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel eingebaut ist, müssen Sie diesen nicht austauschen – weder nach 30 Jahren noch grundsätzlich bei einem Eigentümerwechsel. Da die meisten Öl- und Gasheizungen heutzutage mit Niedertemperaturkesseln oder Brennwertkesseln versehen sind, ist beim Hauskauf der Heizungstausch nur in wenigen Fällen Pflicht. Weitere Ausnahmen gelten für Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW.

Hinweis: Wenn Sie Ihre Heizung erneuern, müssen Sie weitere Vorgaben des Heizungsgesetzes beachten. So muss eine neu eingebaute Heizungsanlage unter Umständen zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Bei Bestandsgebäuden hängt diese Regelung von der kommunalen Wärmeplanung ab – also der Strategie, mit der Ihre Kommune die Vorgaben des bundeweit gültigen Wärmeplanungsgesetzes umsetzt. Zudem dürfen Heizkessel nur noch bis 2044 fossile Brennstoffe nutzen. Was das neue Heizungsgesetz im Einzelnen bedeutet, haben wir für Sie separat zusammengefasst: Gebäudeenergiegesetz

Nach dem Hauskauf ist die Dämmung von warmwasserführenden Rohren Pflicht: Heizungs- und Warmwasserrohre müssen in unbeheizten Räumen gegen den Verlust von Wärme geschützt werden. Für Hauskäufer bedeutet dies in der Regel eine Maßnahme mit geringem Kostenaufwand, durch die sich gleichzeitig viel Energie einsparen lässt. Zudem können Hausbesitzer die erforderlichen Arbeiten oft in Eigenleistung erbringen. Bei der Feuerstättenschau überprüft der zuständige Schornsteinfeger, ob die Dämmung den Vorschriften entspricht.

In Deutschland gibt es bislang keine Vorschrift, die allgemein im Altbau die Sanierung zur Pflicht macht. Grundsätzlich müssen Sie Bestandgebäude daher nicht sanieren. Allerdings kann sich aus den Vorgaben des GEG in bestimmten Fällen eine Sanierungspflicht für Wohngebäude ergeben:

• Bei Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung
• Bei Baumaßnahmen, wenn mehr als 10 Prozent der Außenfläche (z. B. Dach oder Fassade) erneuert werden
• In Bestandsbauten, wenn bereits geltende Auflagen bisher nicht erfüllt wurden

Die Sanierungspflicht laut GEG greift nicht nur beim Hauskauf – auch bei einer Schenkung oder Erbschaft ist eine Altbau-Sanierung Pflicht. Durch die Sanierungspflicht kann das Erbe bzw. das Geschenk teuer werden, denn: Die Sanierungspflicht für Erben und Beschenkte unterscheidet sich nicht von den regulären Auflagen.

Einzige Ausnahme: Wenn Erben oder Beschenkte schon vor dem 1. Februar 2002 die Immobilie bewohnt haben (z. B. im Ein- oder Zweifamilienhaus), entfällt die Sanierungspflicht für die neuen Eigentümer. Die Schenkung bzw. Erbschaft gilt dann nicht als Eigentümerwechsel. Dies betrifft häufig z. B. Kinder, Enkelkinder und Ehepartner. Allerdings greift diese Ausnahme nicht bei Mehrfamilienhäusern.

Wer z. B. ein Haus verkauft oder überträgt, sich selbst aber das Nutzungsrecht vorbehält, profitiert vom Nießbrauch: Der ehemalige Eigentümer bleibt unverändert in seinem Haus wohnen, obwohl es ihm nun nicht mehr gehört. Für die Sanierungspflicht gemäß GEG macht es allerdings keinen Unterschied, ob das Haus mit Nießbrauch belastet ist. Denn faktisch findet hier ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer muss seiner Sanierungspflicht beim Nießbrauch nachkommen, auch wenn er das Haus selber nicht bewohnt.

Für die Sanierungsarbeiten nach Eigentümerwechsel haben die Hauskäufer zwei Jahre Zeit. Ausschlaggebend ist das Datum des Grundbucheintrags.

Die Sanierungspflicht trifft den Hauskäufer und gilt generell für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Ausnahmen gelten in diesen Fällen:

• Der neue Eigentümer hat bereits vor dem 1. Februar 2002 in dem betroffenen Ein- oder Zweifamilienhaus gewohnt (gilt nicht in Mehrfamilienhäusern und Eigentümergemeinschaften).
• Denkmalgeschützte Gebäuden: Die energetische Sanierung erfordert unverhältnismäßigen Aufwand und hätte eine Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes zur Folge.
• Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr auf 19 Grad oder mehr geheizt werden (z. B. Ferienhäuser)
• Der Eigentümer kann die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahmen nachweisen. Eine Maßnahme gilt als unwirtschaftlich, wenn die Kosten in unangemessenem Verhältnis die Einsparungen (innerhalb einer bestimmten Frist) oder den Wert des Gebäudes übersteigen.
• Der Eigentümer kann nachweisen, dass die Anforderungen aufgrund von persönlichen Umständen unzumutbar sind (unbillige Härte).
• Durch die Sanierungsmaßnahmen würden andere Vorschriften (z. B. zu Brandschutz oder Standsicherheit) nicht mehr erfüllt.
• Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Neubau oder sanierten Altbau, der die energetischen Vorgaben des GEG bereits erfüllt.

Werden mehr als 10 Prozent eines Außenbauteils erneuert (z. B. bei einer Neueindeckung des Dachs), ist in diesem Zuge eine energetische Sanierung des Bauteils Pflicht. Die Dämmmaßnahmen müssen nun dem aktuellen Mindeststandard entsprechen – natürlich nur, sofern die betroffenen Bauteile diesen noch nicht erfüllen. Diese Sanierungspflicht für Altbauten gilt unabhängig vom Eigentümerwechsel, also auch für Hausbesitzer, die an ihrem Eigenheim bauliche Veränderungen vornehmen.

Dabei betrifft die Sanierungspflicht ohne Eigentümerwechsel ausschließlich Arbeiten an Außenbauteilen. Hier müssen die Dämmmaßnahmen gewährleisten, dass die sanierten Flächen den U-Wert von 0,24 nicht überschreiten. Bislang ist nicht geklärt, ob dies nun die gesamte Fassade betrifft oder nur die Wände, an denen die Arbeiten stattfinden.

Eine allgemeine Pflicht zur Fassadendämmung gibt es nicht. Solange Sie die Fassade nicht anrühren, müssen Sie nicht sanieren. Nur wenn Sie mehr als zehn Prozent der Außenwand erneuern oder ersetzen, müssen Sie die Fassade dämmen. Die Pflicht entsteht z. B., wenn Sie Außenwände neu verputzen oder Verkleidungen anbringen.

Entsteht eine Sanierungspflicht im Zuge von Baumaßnahmen, gelten nur wenige Ausnahmen. Hauptsächlich geht es hier um die Zehn-Prozent-Regel: Eine energetische Sanierung ist keine Pflicht, wenn die Baumaßnahmen lediglich Ausbesserungsarbeiten umfassen. Als solche zählen z. B. Ausbesserung von Rissen in der Fassade, ein Neuanstrich oder der Austausch von kaputten Dachziegeln.

Bislang gibt es keine einheitliche Regelung hinsichtlich einer Überprüfung. So können unter anderem die Baubehörden stichprobenartig kontrollieren, ob die Sanierungspflicht vom Hauskäufer erfüllt wird. Auch der Schornsteinfeger kann im Zuge der Feuerstättenkontrolle den energetischen Zustand überprüfen. Zudem erfolgt eine indirekte Kontrolle, wenn Hausbesitzer Fördermittel bei der KfW beantragen: Fördervoraussetzung ist unter anderem die Einhaltung der GEG-Vorschriften.

Wichtig zu wissen: Wenn Sie Sanierungsarbeiten durchführen lassen, erhalten Sie von den ausführenden Betrieben eine Unternehmererklärung. Mit diesem Dokument bestätigt ein Betrieb, dass er sich bei den Arbeiten an die Vorgaben und Grenzwerte des GEG gehalten hat. Handwerksbetriebe sind verpflichtet, die Unternehmererklärung bei Arbeiten an Dach, Fassade und Heizung auszustellen. Damit dient sie Ihnen als Nachweis für die Einhaltung der Sanierungspflicht. Als Eigentümer müssen Sie die Erklärung anschließend zehn Jahre aufbewahren.

Wer die Auflagen nicht erfüllt, begeht laut § 108 des GEG eine Ordnungswidrigkeit. Hierfür sieht das GEG Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro vor. Die Höhe hängt von Schwere und Umfang des Verstoßes ab.

Um Klimaneutralität auch im Gebäudesektor zu erreichen, strebt die EU schärfere Auflagen für Bestandsgebäude an. Dies wird in der Gebäuderichtlinie EPDB (Energy Performance of Buildings Directive) geregelt. Im März 2024 stimmte das EU-Parlament für neue Vorgaben beim Energieverbrauch: Bis 2030 soll der Energieverbrauch von Wohngebäuden um 16 Prozent sinken, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Klimaneutralität sollen Wohngebäude bis spätestens 2050 erreichen. Wie genau diese Vorgaben umgesetzt werden, ist Sache der einzelnen Mitgliedsstaaten. Der ursprüngliche Plan, der eine Sanierungspflicht in der EU für Bestandsbauten mit schlechter Energieeffizienz vorsah, wurde verworfen.