NRW
Die nachträgliche Baugenehmigung bietet die Möglichkeit, illegale Bauten im Nachhinein von der Behörde absegnen zu lassen. Besitzer von Schwarzbauten können sich dadurch rechtlich absichern. Doch das Verfahren ist kompliziert und kostenaufwändig.
© doidam10 – stock.adobe.comMit einer nachträglichen Baugenehmigung können Sie bereits errichtete, ungenehmigte und damit illegale Bauten im Nachhinein legalisieren. Das betrifft:
Liegt keine gültige Baugenehmigung vor, gilt ein Gebäude als Schwarzbau. Nur eine nachträgliche Baugenehmigung kann Eigentümer vor Sanktionen seitens der Baubehörde schützen. Alle Infos rund um Schwarzbauten und deren Konsequenzen erfahren Sie im Artikel „Schwarzbau: Wenn ohne Baugenehmigung gebaut wurde“.
Eine nachträgliche Baugenehmigung brauchen Sie spätestens dann, wenn die Baubehörde einen Schwarzbau entdeckt hat. Nur mit einer solchen Genehmigung lässt sich der Abriss verhindern und ein Nutzungsverbot aufheben. Denn leider greift bei fehlender Baugenehmigung keine Verjährung. Außerdem ist ein nachträglicher Bauantrag sinnvoll, wenn Sie einen Hausverkauf planen: Eine fehlende Genehmigung lässt den Verkehrswert sinken und schreckt potenzielle Interessenten ab.
Darüber hinaus ist eine Baugenehmigung immer sinnvoll, um sich rechtlich abzusichern. So kann die fehlende Genehmigung z. B. bei diesen Aspekten Probleme verursachen:
Tipp: In vielen Fällen reagieren die Baubehörden toleranter, wenn Eigentümer aus eigenem Antrieb heraus einen Schwarzbau melden und ein Genehmigungsverfahren anstoßen. Trotzdem sollten Sie sich vor dem Gang zur Behörde anwaltlich beraten lassen. Eine nützliche Ersteinschätzung erhalten Mitglieder des Verbands Wohneigentum NRW im Rahmen der kostenlosen Rechtsberatung.
Übrigens: Keine nachträgliche Baugenehmigung brauchen Sie, wenn Ihr altes Haus oder Ihr Anbau bereits Bestandsschutz genießt. Bei Schwarzbauten trifft dies jedoch nur auf Gebäude zu, die nachweislich zu einem früheren Zeitpunkt den damals geltenden Vorschriften entsprachen. Außerdem benötigen Sie keine Baugenehmigung, wenn die Baubehörde Ihr Haus bereits aktiv geduldet hat (inkl. schriftlicher Bestätigung über Umfang und Dauer der Duldung). Doch auch in diesen Fällen kann ein nachträglicher Bauantrag aus den oben genannten Gründen sinnvoll sein.
Damit Sie in Rechtsfragen zu Ihrem Wohneigentum geschützt sind.
Kurz gesagt: Der betroffene Bau muss alle aktuellen Bauvorschriften erfüllen. Und zwar unabhängig vom ursprünglichen Baujahr. Das beinhaltet die Landesbauordnung NRW, den Bebauungsplan, örtliche Satzungen und die Vorgaben aus dem Nachbarrecht. Für illegale Bauten kritisch sind dabei insbesondere Anforderungen an Brandschutz und Wärmeschutz, Rettungswege, Abstandsflächen und die äußere Gestaltung. Damit eine Genehmigung möglich ist, müssen Eigentümer ihren Schwarzbau also gegebenenfalls umbauen (lassen).
Lässt sich der Bau nicht mit den Bauvorschriften vereinen, hilft häufig nur der Abriss bzw. Rückbau. Das wäre z. B. der Fall, wenn ein Gebäude oder Anbau das Baufenster laut Bebauungsplan überschreitet und eine nachträgliche Anpassung nicht durchführbar ist. Auch im Außenbereich gibt es nur in Ausnahmefällen eine nachträgliche Baugenehmigung, da Bautätigkeiten hier noch strenger als innerorts reguliert werden.
Sofern das Gebäude alle geltenden Vorschriften erfüllt, hat der Eigentümer bzw. Bauherr tatsächlich einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Baubehörde muss dann den illegal errichteten Schwarzbau nachträglich genehmigen. Ein Bußgeld ist allerdings trotzdem möglich.
Auch wenn es theoretisch möglich ist – ratsam ist diese Vorgehensweise nicht. Denn im Baurecht bringt es nichts, zuerst Tatsachen zu schaffen und dann auf Nachsicht seitens der Behörden zu hoffen. Vielmehr droht dem Bauherrn ein Bußgeld. Zudem werden die Bauvorschriften mit der Zeit eher strenger als lockerer. So sind für ältere Schwarzbauten oft umfangreiche Nachbesserungen nötig, damit sie die nachträgliche Genehmigung erhalten. Wohingegen ein Gebäude, das einmal genehmigt wurde, vor einer späteren Verschärfung der Gesetze in der Regel geschützt ist (Bestandsschutz). Bauherren sollten daher lieber die Genehmigung zu den heute geltenden Vorgaben beantragen, statt darauf zu setzen, dass ihr Bauvorhaben auch in Zukunft die Anforderungen erfüllt. Auch die deutlich höheren Kosten für den nachträglichen Bauantrag sprechen für eine rechtzeitig beantragte Baugenehmigung.
Die nachträgliche Baugenehmigung erhalten Sie in NRW auf Antrag bei der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde. Für den Bauantrag sind in der Regel verschiedene Unterlagen wie Standsicherheitsnachweis, Flurkarte und Bauzeichnungen nötig. Im Normalfall muss ein Entwurfsverfasser (z. B. Architekt) den nachträglichen Bauantrag einreichen; bei kleineren Bauten können Sie als Bauherr in NRW auch selbst tätig werden. Der Ablauf beim nachträglich gestellten Bauantrag entspricht dem regulären Genehmigungsverfahren. Die Details haben wir im Artikel „Baugenehmigung: Wann und wofür braucht man sie?“ für Sie zusammengefasst.
Für eine nachträgliche Baugenehmigung sieht die Verwaltungsgebührenordnung NRW (Tarifstelle 03) deutlich höhere Kosten als für eine reguläre Genehmigung vor. So sind die Bearbeitungsgebühren bei baulichen Veränderungen grundsätzlich dreimal höher. Auch die Kosten für die Prüfung von Nachweisen sowie für Bauzustandsbesichtigungen fallen meist höher aus. Für nachträglich genehmigte Nutzungsänderungen sieht die Gebührenordnung in NRW Kosten zwischen 75 und 7.500 Euro vor (regulär: 50 bis 5.000 Euro).
Zusätzlich zur Bearbeitungsgebühr können weitere Kosten für den Entwurfsverfasser sowie eventuell notwendige Bauarbeiten anfallen.
In den meisten Fällen ist es Sache des Käufers, eine fehlende Baugenehmigung nachträglich zu beantragen. Nur in zwei Fällen kann der Käufer diese Aufgabe auf den Vorbesitzer übertragen:
