NRW
Ob Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen können, hängt maßgeblich von der richtigen Finanzierung ab. Natürlich brauchen Sie genügend Eigenkapital, aber was noch? Hier erfahren Sie, welche Darlehen, Kredite und Förderungen in Frage kommen – und was Sie bei Vertragsverhandlungen beachten sollten.
© JD8 – stock.adobe.comZunächst sollten Sie Ihr Eigenkapital ermitteln und ungefähr wissen, wie viel Sie monatlich an Raten für die Abbezahlung eines Kredites übrighätten. Denn je mehr Sie selbst aus eigenen Mitteln zur Hausfinanzierung beisteuern können, umso besser ist Ihre Ausgangssituation etwa bei der Kreditwürdigkeit und den Zinskonditionen. Zum Eigenkapital zählen alle Gelder, die Sie haben oder die Sie kurzfristig beschaffen können und natürlich fließt auch Ihr monatliches Haushalts-Netto-Einkommen in die Budget-Berechnung mit ein. Außerdem können handwerklich Geschickte zusätzlich die Kosten für ihr Immobilien-Projekt senken, indem sie die sogenannte Muskelhypothek ziehen. Das heißt übersetzt: Selber machen! Schätzen Sie Ihre Fähigkeiten aber realistisch ein, sonst wird es am Ende teuer.
Gut zu wissen: Hier gilt die Faustregel, dass Sie etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Hausfinanzierung einbringen müssen. Bei der Muskelhypothek können Sie in der Regel etwa 10.000 bis 20.000 Euro Einsparungen beim Bau oder der Sanierung geltend machen. Höhere Summen akzeptieren Finanzpartner nur, wenn es sich um absolute Bauprofis handelt. Beachten Sie außerdem versteckte Kosten, die sogenannten Kaufnebenkosten, die Sie bei einer Immobilienfinanzierung immer mitrechnen müssen. Das können – je nach Fall – locker mehrere zehntausend Euro zusätzlich werden. Wie Sie Ihr Budget inklusive Kaufnebenkosten im Detail berechnen und wie viel Immobilie Sie sich dann dafür leisten können, erfahren Sie im Artikel „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“.
Wenn Sie sich einen Überblick über Ihre finanzielle Situation verschafft haben, dann beginnt die Suche nach Kreditgebern. Denn in der Regel reicht das Eigenkapital nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren. Das heißt, Sie müssen bei Ihrer Bank oder bei einem anderen Finanzpartner um Geld bitten. Die Geldgeber gewähren das Darlehen (hier verwenden viele Anbieter auch noch den Begriff „Hypothek“, „Baukredit“ oder „Immobilienkredit“) für Ihre Immobilie natürlich nur mit entsprechenden Zinsen. Sie als Kreditnehmer müssen dann das geliehene Geld zurückzahlen (tilgen) und zusätzlich für die Zinsen aufkommen. Es bietet sich an, als Erstes mit Ihrer Hausbank zu sprechen und dort ein entsprechendes Angebot einzuholen. Doch dabei sollten Sie es nicht belassen! Nutzen Sie andere Informationsquellen: etwa Vergleichsportale im Internet.
Tipp: Wenn Sie online Finanzierungsangebote vergleichen, achten Sie darauf, dass die Konditionen immer gleich sind. Das bedeutet: Die Zinsbindung, Tilgungshöhe sowie die Darlehenssumme sollten bei jeder Anfrage identisch sein.
Sie können auch einen Finanzierungsvermittler engagieren bzw. anfragen. Er verfügt über deutlich mehr Angebotsquellen und Vergleichsmaterial. Sodass Sie durchaus die Chance haben, noch günstigere Kreditbedingungen zu bekommen.
Tipp: Freie Finanzvermittler sind in der Regel kostenlos, da diese von den Provisionen der Banken leben. Ob diese dann immer unabhängig beraten, ist möglicherweise fraglich. Wollen Sie eine völlig neutrale Baufinanzberatung, dann engagieren Sie einen Honorarberater. Der ist dann nicht kostenlos, dafür aber unabhängiger von bestimmten Vertragsprovisionen und damit mit neutralem Blick für Ihre Interessen unterwegs.
Sie haben aber noch mehr Optionen, um Ihre Immobilie zu finanzieren: Kombinieren Sie unter Umständen verschiedene Darlehen bzw. Kredite miteinander. Nehmen wir an, Sie müssen 400.000 Euro leihen. So bietet es sich an, ein Immobiliendarlehen (350.000 Euro) mit einem Bausparvertrag und/oder einem Arbeitgeberdarlehen (50.00 Euro) zu kombinieren. Allerdings sollte der Bausparvertrag bereits angespart und zuteilungsreif sein. Dann eignet er sich besonders gut, um einen Teil der Gesamtschuld zu finanzieren. Ein solcher Bausparvertrag ermöglicht höhere Rückzahlungen, als ursprünglich vereinbart. So ergibt sich die Chance einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredites und damit die Reduzierung der monatlichen Zahlungslast. Wie das Bausparen funktioniert, erfahren Sie unten.
Ein Arbeitgeberdarlehen bieten vor allem große Konzerne für ihre Mitarbeiter an. Auch hier ist eine vorzeitige Rückzahlung meistens möglich. Mitunter sind die Zinsbedingungen dabei besser als beim klassischen Bankkredit. Hier gilt: Fragen kostet nichts, vielleicht gibt es eine Möglichkeit, sich von Ihrem Arbeitgeber Geld zu leihen. Außerdem bietet die Förderbank Kfw spezielle Förderkredite an, wenn Sie zum Beispiel Ihre Immobilie besonders energieeffizient bauen oder sanieren. Hier lohnt sich immer ein Blick auf die aktuellen Förderkriterien. So können Sie möglicherweise mit einem KfW-Kredit von günstigen Zinsen und flexibleren Tilgungsraten profitieren. In NRW bietet auch die NRW.BANK oft sehr günstige Kredite an. Besonders interessant: Die NRW.Bank bietet für ihre Kredite zur Eigentumsbildung und zur Modernisierung längere Zinsbindungen als die KfW.
Tipp: Fragen Sie Ihren Finanzierungspartner, ob er die Angebote der NRW.Bank oder der KfW mitberücksichtigt hat und lassen Sie sich von ihm Vergleichsangebote mit den unterschiedlichen staatlichen Förderkrediten vorlegen. So lassen sich Vor- und Nachteile vergleichen. Sie haben auch diverse Möglichkeiten, Ihren Riestervertrag zur Immobilienfinanzierung heranzuziehen. Allerdings müssen Sie dabei einige Anträge stellen und mögliche nachgelagerte Steuerlasten beachten.
Tipp: Wer ein Mehrgenerationenhaus plant, kann sogar mehrere „normale“ Immobiliendarlehen miteinander kombinieren. So kann man zum Beispiel das Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen und diese an nahe Angehörige vermieten. Dieses bringt gleich mehrere Vorteile:
Wenn Sie Vertragsbedingungen nicht verstehen, fragen Sie nach. Bleiben Sie kritisch und lassen Sie sich zu nichts drängen. Grundsätzlich sollten Sie wissen, dass Immobilienkredite durchaus einige Stellschrauben haben, an denen Sie in der Vertragsverhandlung noch drehen können. Prüfen Sie immer: Wie lange soll/kann der Kredit mit welcher Zinsbindung laufen? Machen Sie sich klar, dass selbst ein höherer Bauzins von 0,1 Prozent bei einem Kreditvolumen von 200.000 Euro über die Laufzeit der Finanzierung schon einen Unterschied von mehreren Tausend Euro bedeutet, je nachdem wie lange die Laufzeit des Baudarlehens ist. Checken Sie, ob der Vertrag flexiblere Rückzahlungsmöglichkeiten anbietet, wenn Sie zum Beispiel zwischendurch mal einen größeren Betrag auf einmal abbezahlen wollen? Können Sie auch mal Ihre Tilgung anheben oder verringern? Ist eine Anschlussfinanzierung notwendig?
Dazu folgende grundsätzliche Tipps:
1. Es bietet sich oft an, ein Darlehen mit der Möglichkeit zur Zinsanpassung zu wählen. Je nach Laufzeit kann dies meist 1 bis 2 mal kostenlos in Anspruch genommen werden, falls Sie doch unvorhergesehen in finanzielle Engpässe kommen. Dann lässt sich die Zahlung reduzieren, ohne dass sofort die Finanzierung platzt.
2. Vereinbaren Sie außerdem in einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindung. Das spart Geld.
3. Wählen Sie, wenn möglich, lieber eine hohe Tilgungsrate, denn das schont langfristig Ihren Geldbeutel. Der Tilgungssatz sollte deshalb zu Beginn bei mindestens zwei Prozent pro Jahr liegen, so bleibt die monatliche Rate noch moderat, sie zahlen insgesamt weniger Zinsen an Ihre Bank und stottern schon einiges vom Kredit ab. Viele machen hier den Fehler, zu vorsichtig zu sein. Im Ergebnis führt eine sehr niedrige Tilgung dazu, dass am Ende der Laufzeit noch fast der gesamte Kredit offen ist, was eine komplizierte Anschlussfinanzierung notwendig macht, während die Bank schon mal jede Menge Zinsen kassiert hat. Hier ein Beispiel über die Auswirkungen bei einem Kredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 Prozent.
| Anfangstilgung 1% | Anfangstilgung 3% | |
| Ratenhöhe monatlich | 1.000 Euro | 1.500 Euro |
| Zinszahlungen nach 10 Jahren | 85.064,65 Euro | 75.193,94 Euro |
| Kreditrückzahlung nach 10 Jahren | 34.935,35 Euro | 104.806,06 Euro |
4. Vereinbaren Sie möglichst im Vertrag einen sogenannten Tilgungssatzwechsel. Das bedeutet, Sie können dann Ihre Tilgungsrate während einer Kreditlaufzeit mal erhöhen oder senken. Damit bleiben Sie flexibler, falls sich mal Ihre Lebenssituation verändert – und Sie etwas mehr oder weniger Geld zu Verfügung haben. Allerdings bieten die Banken nicht immer die Option an.
5. Sollten Sie keine Option auf den Tilgungssatzwechsel haben, dann kommt die Möglichkeit der sogenannten Sondertilgung in Frage. Das sind zulässige außerplanmäßige Zahlungen an den Immobilienfinanzierer, mit denen Sie viel Geld sparen können. Denn, wenn Sie zwischendurch einen höheren Batzen auf einmal zurückzahlen, dann fallen deutlich weniger Zinsen an. Aber: Nicht alle Sondertilgungsrechte sind kostenlos, mitunter verlangen Banken hier einen Zins-Aufschlag und Gebühren. Das können bei einem 200.000 Euro Kredit schonmal ein paar tausend Euro extra sein. Prüfen Sie also, ob Sie diese Sondertilgung realistisch brauchen werden. Die Auswirkungen von Sondertilgungen können Sie mit unserer Excel-Tabelle simulieren.
6. Für Bauherren oder für Käufer von Immobilien mit hohem Sanierungsfaktor ist es wichtig, eine möglichst lange zinsfreie Bereitstellungszeit des Kredites im Vertrag zu vereinbaren. Die sogenannten Bereitstellungszinsen müssen nämlich erst nach Ablauf dieser Zeit gezahlt werden.
Wer selbst baut oder aufwendig saniert, der hat mit zahlreichen Unwägbarkeiten zu kämpfen: Gerade noch lief es auf der Baustelle wie im Zeitplan vereinbart, doch dann steht plötzlich alles still. Die Handwerker haben doch keinen Termin frei, die Materiallieferung steckt fest und zugesagte Dienstleistungen fallen aus. Finanziell bedeutet das für Sie, dass Ihr Bau-/Renovierungsgeld gerade nicht umfänglich gebraucht wird und auch eine Pause macht.
Doch die Bank hat das Geld ja für Sie zum Termin entsprechend zinsfrei bereitgestellt. Wenn Sie es nicht abrufen, würde die Bank damit natürlich lieber Geld verdienen und darauf Zinsen erheben. Je länger die Bank also auf diese Bereitstellungzinsen verzichtet, umso besser für Sie und Ihren Geldbeutel. In der Regel können Sie mit Ihrem Kreditgeber verhandeln, dass die zinsfreie Bereitstellungszeit ab Vertragsbeginn mehrere Monate gilt. Je nach Vertrag sind drei bis zwölf Monate üblich. Sprechen Sie darüber, vielleicht geht da auch mehr!
7. Grundsätzlich haben Sie bei jedem Darlehen das Recht, es nach zehn Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht ist per Gesetz festgeschrieben und bietet Ihnen also die Möglichkeit, aus (ungünstigen) Verträgen auszusteigen. Daher spricht auch nichts gegen eine lange Zinsbindung, sofern sie attraktiv ist. Allerdings müssen Sie dann die Restschuld, also die noch offene Kreditsumme, begleichen. In der Regel wird dafür eine günstigere Anschlussfinanzierung abgeschlossen.
8. Wichtig: Sie sollten Ihre Immobilien-Finanzierung dringend absichern. Besonders geeignet sind hier für Hauptverdiener zum einen die Risikolebensversicherung und zum anderen eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Die Risikolebensversicherung hat den Vorteil, dass sie über die Baufinanzierung hinausgeht. Sie greift, wenn Sie sterben und schützt Ihre Familie vor dem finanziellen Ruin. Und sie ist recht preiswert. Da die Risikolebensversicherung aber nicht bei krankheitsbedingter dauerhaften Arbeitsunfähigkeit greift, sollten Sie zusätzlich eine Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen.
9. Natürlich muss auch der Kreditgeber kritisch sein und Ihre Angaben überprüfen. Das bedeutet: Der Kreditgeber wird Ihre Verdienst- und Vermögensnachweise sehen wollen, um Ihre Kreditwürdigkeit einzuschätzen. Außerdem wird der Kreditgeber routinemäßig eine Schufa-Auskunft einholen, um zu prüfen, ob Sie früher mal Probleme bei der Rückzahlung von Krediten hatten oder ob es andere Auffälligkeiten gibt. Dann werden Sie alle relevanten Informationen über die Immobilie, die sie finanzieren wollen, an den Kreditgeber übermitteln müssen. Lassen Sie sich eine Liste geben, welche Daten hier benötigt werden. Erst, wenn das alles lückenlos geklärt ist und Sie als kreditwürdig eingestuft wurden, steht einer Finanzierung nichts mehr im Wege.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihre Schulden begleichen. Hier folgt eine Übersicht über die gängigsten Darlehen-Modelle, die von Banken zur Immobilienfinanzierung angeboten werden.
Mit diesem Darlehens-Modell werden in Deutschland die meisten Häuser finanziert. Deshalb gibt es auf Vergleichsportalen im Internet auch hauptsächlich zu dieser Form Angebote.
Wie funktioniert das Darlehen? Sie zahlen eine monatliche Rate, die durchgehend gleich bleibt. Dabei setzt sich diese Rate aus verschiedenen Anteilen – Zins und Tilgung – zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. In der Regel merken Sie von dieser Anteilsverschiebung praktisch nichts, weil sie keine Auswirkung auf Ihre Monatsrate hat. Die bleibt unterm Strich gleich.
Der Vorteil: Bei gleichbleibenden Monatsraten haben Sie eine größere Planungssicherheit. Oft kann man moderate Raten vereinbaren. Außerdem ist bei diesem beliebten Modell die Konkurrenz der Anbieter hoch, es gibt viele Vergleichsoptionen und damit verbundene Angebote. Hinzu kommt, dass Sie in der Regel auch nach Auslauf des Vertrages gute Anschlussfinanzierungen finden können.
Der Nachteil: Je nach Finanzierungsvolumen und Höhe der Raten kann eine Finanzierung lange dauern. Mit 25 bis 30 Jahren muss bei einem durchschnittlichen Bauvorhaben oder Immobilienerwerb gerechnet werden. Außerdem gibt es keine Möglichkeit, flexibel Raten anzupassen, falls die eigene Finanzlage sich plötzlich verändert. Hier sollten Sie vorher Sondertilgungen vereinbaren.
Diese Darlehensform sorgt dafür, dass Sie am Ende der Laufzeit ohne Restschuld sind, also alle Schulden des Kredites abbezahlt sind. Es funktioniert wie das Annuitätendarlehen, allerdings wird hier nicht der Tilgungssatz vorgegeben, sondern die Zeit, in der der Kredit abbezahlt werden soll. Danach richtet sich dann die Höhe der monatlichen immer gleichen Tilgungsrate.
Vorteil: Sie haben eine hohe Planungssicherheit und wissen, dass Sie am Ende ihren Kredit vollständig abbezahlt haben. Anders als beim Annuitätendarlehen brauchen Sie also keine Anschlussfinanzierung. Der Kredit ist besonders geeignet für den Endspurt bei einer Baufinanzierung.
Nachteil: In der Regel sind die monatlichen Raten deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Sie müssen also eine solide Finanzlage haben, um diesen Kredit zu bedienen.
Manche nennen es auch Ratendarlehen oder Ratentilgungsdarlehen. Diese Darlehenform ist etwas für Käufer mit einer hohen Finanzkraft und dem Wunsch nach schneller Schuldenfreiheit.
Wie funktioniert das Darlehen? Sie zahlen über die gesamte Laufzeit des Vertrages immer die gleiche Tilgungsrate, bis Ihr Darlehen abbezahlt ist. Die Zinsen wiederum rechnet die Bank als Prozentsatz auf die Restschuld an. Da die Restschuld über die Laufzeit kontinuierlich sinkt, weil Sie ja immer eine feste Summe abbezahlen (tilgen), sinken damit auch die monatlichen Zinsen. Unterm Strich reduziert sich also Monat um Monat die Gesamtbelastung.
Vorteil: Mit jedem Monat zahlen Sie weniger. Meist liegt die festgelegte monatliche Tilgungsleistung deutlich höher als bei anderen Krediten, so verkürzt sich die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit. Häufig erreichen Sie die innerhalb von 20 Jahren.
Nachteil: Nicht jede Bank bietet dieses Modell an. Nicht jeder Käufer oder Hausbauer kann sich die hohe monatliche Tilgungsrate leisten.
Einige sprechen bei dieser Form auch vom tilgungsfreien Darlehen, weil hier erst ganz zum Schluss alles auf einen Schlag zurückgezahlt (getilgt) wird.
Wie funktioniert das Darlehen? Bei diesem Darlehen müssen Sie während der Laufzeit „nur“ die Zinsen zahlen. Am Ende dann folgt der große Batzen in einer einmaligen Tilgung.
Vorteil: Sie sind während der Laufzeit ohne weitere große monatliche Belastungen.
Nachteil: Die Kreditgeber vergeben dieses Darlehen nur, wenn absolut sicher ist, dass genug Geld vorhanden ist, um alles auf einmal zurückzuzahlen. Als Sicherheit gelten Lebensversicherungen, Schenkungen, Rentenversicherungen, Erbschaften oder hohe Abfindungen. Meistens sind aber genau diese Posten ja bereits in das Eigenkapital eingerechnet – insofern ist das Modell eher was für Einzelfälle. Und: Die Gesamtkosten für die Zinszahlungen sind erheblich höher als z.B. bei Annuitätendarlehen. Da die Schuldenlast über die Laufzeit nicht sinkt, kann die Rückzahlung zum Problem werden und im schlechtesten Fall zum Verkauf der Immobilie führen. Grundsätzlich ist diese Darlehensform eher nicht zu empfehlen.
Bei dieser Variante müssen Sie am besten schon in jüngeren Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, um später davon eine Immobilie (mit) zu finanzieren.
Wie funktioniert das Darlehen? Sie legen bei Abschluss des Vertrages fest, wie hoch Ihre Sparsumme sein soll. Danach beginnen Sie mit dem Einzahlen. Hier sind auch höhere Einmalzahlungen möglich. So steigt Ihr Guthaben mit der Zeit immer mehr und damit auch die sogenannte Bewertungszahl. Ist diese Zahl hoch genug, kann ihr Vertrag zum Zuge kommen. Konkret heißt das: Sie haben etwa 40 bis 50 Prozent der Sparsumme als Mindestguthaben erreicht, was bei regelmäßigen Einzahlungen bis zu 9 Jahren dauert, so wird das Darlehen bewilligt.
Vorteil: Sie können auch zwischendurch mal hohe Summen zurückzahlen, die Zinsen sind über die Laufzeit stabil und in der Regel deutlich günstiger als bei normalen Immobilienkrediten. Dieses Darlehen eignet sich also sehr gut, um den Hauptkredit schneller abzubezahlen.
Nachteil: Die Rückzahlung des Darlehens muss meist recht zügig erfolgen, die Nebenkosten bei Vertragsabschluss sind oft intransparent, Verfügbarkeit des Darlehens ist oft auf lange Sicht schlecht planbar.
