Reparaturen: Wer muss zahlen? Mieter oder Vermieter?

Kaum ein Thema sorgt regelmäßig bei Vermietern und Mietern einer Wohnung für mehr Kopfzerbrechen als die Frage nach der Kostenübernahme bei Reparaturen oder Ausbesserungen während des Mieterverhältnisses. Unsere Rechtsberatung erläutert die Gesetzeslage.

Wütender Vermieter in einer heruntergekommenen Wohnung  © TOM BAYER – stock.adobe.com
Bei der Frage, wer den Handwerker beauftragen soll, steht der Vermieter in der Pflicht. Dieser begleicht zunächst die Rechnung und kann dann seinen Anteil vom Mieter einfordern. 

Defekte Steckdosen, Risse in Wand oder Zimmerdecke, eine ausgefallene Heizung, ein kaputter Durchlauferhitzer, defekte Rollläden oder auch ein abgenutzter Parkettboden: Alle Reparaturkosten hat üblicherweise der Vermieter zu tragen.

Ausnahmen gibt es, wenn der Mieter selbst Wände, Waschbecken, Fliesen oder andere Gegenstände zerstört hat. Auch wenn der Schaden durch ein Missgeschick entstanden ist, trägt der Mieter oder dessen Haftpflichtversicherung die Kosten.

Kleine Reparaturarbeiten oder Selbstverschulden zahlt der Mieter

Wer als Vermieter nicht auf allen Reparaturkosten sitzen bleiben will, kann im Mietvertrag eine so genannte „Kleinreparaturklausel“ einsetzen. Dies ist vor allem dann ratsam, wenn es sich um häufig vom Mieter genutzte Gegenstände handelt. Die Kosten für eine Einzelreparatur sollten aber 100 Euro nicht übersteigen. Bei mehreren Reparaturen innerhalb eines Mietjahres ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf acht Prozent der Netto-Kaltmiete zu begrenzen.

Wer eine solche Klausel in den Mietvertrag setzt, sollte unbedingt darauf achten, dass diese wirksam ist. Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres muss vertraglich festgehalten sein. Außerdem braucht sich der Mieter nur an Bagatellschäden an häufig von ihm genutzten Gegenständen zu beteiligen – wie eben Wasserhahn, Dusche, Fenster, Türen, Lichtschalter oder Steckdosen. Ihn mal eben für Reparaturen der Heizungsanlage oder für den Wasserrohrbruch zur Kasse zu bitten, wird nicht funktionieren. Ist die Klausel unwirksam, bleibt der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen.

Aber Achtung: Übersteigt die Kleinreparatur den in der Klausel festgesetzten Betrag, so kann der Vermieter die Kosten nicht regelmäßig anteilig auf den Mieter abwälzen. Dann muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen. So urteilte u.a. das AG Lichtenberg (Az. 10 C 389/05).

Bei der Frage, wer nun den Handwerker beauftragen soll, steht der Vermieter in der Pflicht. Dieser begleicht zunächst die Rechnung und kann dann seinen Anteil vom Mieter einfordern.

Betriebskosten während der Vermietung

Die Mieter müssen sich auch an weiteren Kosten beteiligen, wie etwa für den Betrieb eines Fahrstuhls in einem Gebäude, wenn sie mit dem Fahrstuhl ihre Wohnung auch erreichen können. Hier kann sich der Mieter auch nicht herausreden, wenn er den Fahrstuhl nie nutzt oder wenn er im Erdgeschoss wohnt. Befindet sich die Wohnung aber in einem nicht über den Fahrstuhl erreichbaren Gebäudeteil, so muss sich der Mieter auch nicht an Betriebs- oder Instandhaltungskosten beteiligen.

An Betriebskosten (wie etwa der Reinigung der Dachrinne) müssen sich Mieter ebenso beteiligen wie an Kosten für die Gartenpflege. Beim Garten gilt jedoch: Die Kosten können nur dann angerechnet werden, wenn entweder Mieter selbst den Garten nutzen können oder niemand den Garten nutzt. Dann wird nur für die schöne Aussicht bezahlt.  

Verschönerungen auf eigene Kosten sind Mietersache

Hat der Mieter zum Beispiel Bodenbeläge aus eigener Tasche bezahlt und selbst verlegt, muss ihm der Vermieter nichts erstatten. Ebenso ist es bei einer eingebauten Küche: Gefällt sie dem Vermieter nicht, kann er sogar den Rückbau nach dem Auszug verlangen. Ist alles noch gut in Schuss, wird kaum ein Vermieter auf einen Ausbau bestehen. Ein guter Zustand bringt Vorteile für eine Neuvermietung.

Ein Anrecht auf Abstandszahlungen für seine Hinterlassenschaften hat der Mieter nicht: Werden sich beide Parteien nicht einig, müssen alle Sachen mitgenommen werden.