Erbpacht: Hausbau ohne eigenes Grundstück

Alternative zum Grundstückskauf

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, kann für viele Kaufinteressenten eine Alternative zum Grundstückskauf sein: Sie ermöglicht (vereinfacht gesagt) den Bau eines Eigenheims, ohne das hierfür nötige Grundstück zu besitzen. Ein Vorteil dieser Variante ist, dass dadurch die monatlichen Belastungen oft geringer sind als bei einer Finanzierung. Ein klarer Nachteil hingegen ist, dass der Erbpächter nie zum Grundstücksbesitzer wird.
Bei der Erbpacht wird ein Grundstück meist über einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren gepachtet. Erbrechtgeber sind in der Regel Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Doch auch Privatpersonen finden sich unter den Erbpachtgebern.
Der Erbpachtzins, den ein Pächter jährlich bezahlen muss, beträgt meist 4 bis 6 Prozent des Grundstückswertes. Eine Übersicht über Erbpachtzinsen geben die Gutachterausschüsse der Städte wieder. In den Grundstücksmarktberichten werden meistens auch die durchschnittlichen Erbpachtzinsen jährlich veröffentlicht. Über das landesweit zentrale Informationssystem BORIS NRW kann man sich dazu im Internet informieren.
In Zeiten hoher Zinsen ist die Erbpacht somit meist günstiger als der aktuelle Bodenwert. Läuft der Erbpachtvertrag aus, dann fällt das Grundstück an den Verpächter zurück. Für die darauf errichtete Immobilie muss er eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Hauswertes betragen muss. Dies sieht die Erbbauverordnung vor.

Vorzeitige Kündigung des Pachtvertrages

Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten grundsätzlich nicht vor Ablauf des Vertragszeitraums gekündigt werden. Eine Ausnahme bildet nur der sogenannte Heimfall. Die Gründe für diesen Fall werden im Vertrag festgelegt. Diese sind beispielsweise der Eigenbedarf des Pächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbpachtgrundstücks. Verträge über die Erbpacht müssen notariell abgeschlossen werden. Während der gesamten Laufzeit kann ein Erbpächter die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Auch verkaufen kann er sie grundsätzlich.
Doch selbst wenn die Erbpacht auf den ersten Blick kostengünstig erscheint, gibt es Risiken. So kann sich zum Beispiel der Pachtzins deutlich erhöhen, wenn der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks ansteigt – und aktuell explodieren gerade die Grundstückpreise. Solch eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen, zum Teil erhöhen die Grundstückbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber direkt um mehrere Hundert Prozent. Theoretisch kann man zwar gerichtlich gegen solch eine Erhöhung vorgehen, doch ob dies erfolgreich ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein weiterer Nachteil ist, dass ein Pächter nicht frei über seine eigene Immobilie verfügen kann. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel in Hinblick auf An- und Umbauten, die Erweiterung oder den Verkauf des Hauses.
Als Stolperfalle kann sich auch eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.

Geringere Grunderwerbsteuer

Viele Kaufinteressierte stellen sich die Frage, ob sie ebenfalls die in NRW anfallende Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent zahlen müssen. Zwar fällt die Steuer auch bei einem Erbpachtgrundstück an, allerdings berechnet sie sich anders als bei einem klassischen Kaufgrundstück, bei dem die Grunderwerbsteuer nach dem jeweils gültigen Bodenanteil ermittelt wird. Beim Erbpachtgrundstück wird die Grunderwerbsteuer anhand der vereinbarten Jahrespacht, eines Umrechnungsfaktors und der Laufzeit des Pachtvertrages ermittelt. Somit ist die Grunderwerbsteuer meist niedriger als es bei einem klassischen Grundstückskauf der Fall ist.

Erbpacht kann sich trotzdem lohnen

Gerade in vielen Ballungsräumen und Metropolen wird Bauland immer unerschwinglicher. Den Bau eines Hauses können sich viele zwar noch leisten, doch da das Baugrundstück oft genauso teuer ist, wird es eng. Die Pacht erscheint daher als ideale Möglichkeit, sich den Wunsch des eigenen Heims zu überschaubaren Kosten zu erfüllen.
Interessenten sollten in jedem Fall vorher prüfen, ob der Erbzins günstiger als ein Hypothekendarlehen ist. Vor allem Erbpachtverträge mit der Kirche können einige besondere Vorzüge bieten. Denn anders als bei Verträgen mit Stiftungen oder Gemeinden, bekommt man Baugrundstücke von Kirchen meist zu deutlich günstigeren Konditionen. Vor allem Familien mit mehreren Kindern oder mit Familienmitgliedern mit körperlichen Einschränkungen können oft günstige Grundstücke über das Erbbaurecht erwerben. Ebenso wie bei einem herkömmlichen Grundstückskauf erfolgt auch der Abschluss des Erbpachtvertrages über einen Notar. Dieser Abschluss wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen.
Ob das Haus auf einem gekauften oder einem Erbbaugrundstück errichtet wurde, macht übrigens bei staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei KfW- oder Länderprogrammen, meist keinen Unterschied.

Wenn die Erbpachtlaufzeit endet

Wenn nicht anders vereinbart, geht mit dem Ablauf der Pachtzeit das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbaurechtnehmer erhält dafür eine Entschädigung, die laut Gesetz mindestens zwei Drittel des allgemeinen Wertes betragen muss. Ein Anspruch auf eine höhere Entschädigung besteht nur, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Möglich sind auch eine Vertragsverlängerung oder ein Neuvertrag zwischen den bisherigen Partnern. Einen Anspruch darauf hat der Erbbaurechtnehmer aber nicht. Ihm steht jedoch ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu, sofern das Grundstück weiterhin in Erbpacht genutzt werden soll.
Ein Erbbaurechtnehmer kann sein Erbbaurecht auch während der Vertragslaufzeit verkaufen. Dazu braucht er jedoch unbedingt die Zustimmung des Eigentümers, dem ein Vorkaufsrecht zusteht. Der Erbbaurechtgeber kann die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel vorliegen, wenn der Käufer das Gebäude statt zum Wohnen zukünftig für ein Gewerbe nutzen will.

Erbbaurechtsvertrag: Fallstricke beachten

Petra Uertz, Geschäftsführerin des Verbands Wohneigentum e.V., empfiehlt Bauherren, beim Vertragsabschluss auf einige Punkte zu achten:

• Vereinbaren Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So lässt sich vermeiden, dass der Erbbauvertag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinszahlungen abgeschlossen werden muss.
• Für den Fall der Vertragsverlängerung sollte eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
• Die vereinbarte Wertsicherungsklausel sollte auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basieren.
• Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber später verkaufen will. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
• Lassen Sie sich jedoch nicht auf eine „Ankaufspflicht“ für den Verkaufsfall ein.
• Wenn Sie im Heimfall eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Entschädigung wollen, müssen Sie das im Vertrag festschreiben lassen.
• Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, hat der Erbbaurechtgeber ein Vorkaufsrecht. Sie sollten aber im Vertrag klarstellen, dass für ihn die gleichen Konditionen gelten sollen, wie sie auch ein anderer potenzieller Käufer akzeptieren würde.
• Es empfiehlt sich, im Vorhinein Informationen über den aktuellen Erbpachtzins in der Gemeinde einzuholen.