Erbpacht: Hausbau ohne eigenes Grundstück

Ist eine Erbbauimmobilie bei den steigenden Preisen Ihre einzige Hoffnung auf ein Eigenheim? Oder läuft Ihr Erbbauvertrag bald aus? Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Zwei Hände halten kleines Modellhaus über Rasenfläche  © HNFOTO – stock.adobe.com
Durch das Erbbaurecht/Erbpacht wird der Bau eines Eigenheims möglich, ohne das hierfür nötige Grundstück zu besitzen. 

Wer aktuell nach einem Haus sucht, findet bezahlbare Objekte häufig nur noch auf Erbpachtgrundstücken. Durch das Erbbaurecht wird der Bau eines Eigenheims möglich, ohne das hierfür nötige Grundstück zu besitzen. Diese Immobilien sind daher zwar günstiger, doch viele Interessenten schreckt das „Teileigentum“ ab. Den niedrigen Preisen beim Kauf steht die jährliche Pacht gegenüber. Außerdem ist eine Finanzierung dieser Immobilien häufig schwieriger und man bleibt trotz Eigenheim immer vom Grundstücksbesitzer abhängig. Viele stellen sich zudem die Frage: Was geschieht, wenn ein Erbpachtvertrag ausläuft oder man sein Haus verkaufen möchte? Wir geben einen Überblick über die Vor- und Nachteile.

Vorteile im Überblick:

  • günstiger Kaufpreis
  • Erbzins kann bei aktuellen Preisen auch auf lange Sicht günstiger als der Grundstückskauf sein
  • günstigere Grunderwerbsteuer
  • rechtssicheres Vertragsverhältnis

Nachteile im Überblick:

  • häufig schlechtere Finanzierungskonditionen und höheres Eigenkapital gefordert
  • geringere Wertsteigerung
  • Erbpachtgeber hat Mitspracherechte
  • Immobilie ist schlechter wieder zu verkaufen
  • ohne Einigung geht die Immobilie nach Vertragsende in den Besitz des Grundstückseigentümers über

Alternative zum Grundstückskauf

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, kann für viele Kaufinteressenten eine Alternative zum Grundstückskauf sein. Bei der Erbpacht wird ein Grundstück meist über einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren gepachtet. Erbrechtgeber sind in der Regel Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Doch auch Privatpersonen finden sich unter den Erbpachtgebern.

Ebenso wie bei einem herkömmlichen Grundstückskauf erfolgt auch der Abschluss des Erbpachtvertrages über einen Notar. Dieser Abschluss wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen.

Ein Vorteil dieser Variante ist, dass der anfängliche Kaufpreis geringer ist. Das könnte gerade in den heutigen Zeiten überzeugen: Aktuell explodieren die Grundstückspreise in Nordrhein-Westfalen. Ein klarer Nachteil ist hingegen, dass der Erbpächter nie zum Grundstücksbesitzer wird. Er kann daher auch nicht vollkommen frei über seine eigene Immobilie verfügen. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel in Hinblick auf An- und Umbauten, die Erweiterung oder den Verkauf des Hauses. Auch der vereinbarte Erbbauzins – quasi die Miete für das Grundstück – kann durch den Grundstückseigentümer unter Umständen erhöht werden.

Kosten-Check: Lohnt sich Erbpacht?

Gerade in Ballungsräumen und Metropolen wird Bauland immer teurer. Den Bau eines Hauses können sich viele zwar noch leisten, doch da das Baugrundstück oft noch einmal genauso teuer ist, wird es eng. Die Pacht erscheint als ideale Möglichkeit, sich den Wunsch des eigenen Heims zu überschaubaren Kosten zu erfüllen. Denn in vielen Fällen können Erbbaugrundstücke zu attraktiven Preisen gepachtet werden. Interessenten sollten aber in jedem Fall vorher prüfen, ob der Erbzins günstiger als ein Hypothekendarlehen für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks ist. Gerade jüngere Käufer müssen bedenken: Wer noch lange in seiner Immobilie wohnen möchte, muss auch lange Erbbauzinsen zahlen. Eine Finanzierung des Grundstücks wäre hingegen nach meist 30 Jahren abgeschlossen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass Wertsteigerungen bei Immobilien zum größten Teil auf das Grundstück zurückgehen. Eigenheime auf Erbbaugrundstücken steigen daher weniger stark im Wert.

Günstiger ist der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht in jedem Fall bei der Grunderwerbsteuer. Und diese fällt in NRW mit 6,5 Prozent besonders stark ins Gewicht. Bezahlen muss man sie zwar auch beim Kauf einer Immobilie auf Erbpacht. Allerdings fällt sie geringer aus, da nicht der volle Grundstückswert versteuert wird. Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist hier neben dem Preis für die Immobilie die vereinbarte Jahrespacht, ein Umrechnungsfaktor und die Laufzeit des Pachtvertrags.

Der jährlich vom Pächter zu zahlende Erbpachtzins kann wiederum unterschiedlich hoch ausfallen. Er beträgt meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Eine Übersicht über die durchschnittlichen Erbpachtzinsen geben die Gutachterausschüsse der Städte. Sie werden in den jährlichen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Informationen dazu finden Sie im landeseigenen Portal BORIS NRW.

Finanzierungbedingungen

Den Vorteilen beim Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück stehen aber auch einige Nachteile gegenüber. Zuerst sind das die oft schlechteren Bedingungen bei der Finanzierung. Denn insbesondere die Grundstücke sind für Banken ein wichtiger Faktor zur Absicherung der Finanzierung. Da aber der Grund und Boden im Falle der Erbpacht nicht im Besitz des Kreditnehmers ist, fällt diese Sicherheit weg. Deshalb werden häufig höhere Zinsen und mehr Eigenkapital (bis zu 40 Prozent) für die Finanzierung einer Erbbau-Immobilie verlangt. Manchmal ist die maximale Kreditsumme zusätzlich durch den Erbbauvertrag begrenzt. Hinzu kommt: Banken verlangen in der Regel eine Restlaufzeit des Erbbauvertrags von 40 Jahren und die Finanzierung muss in den meisten Fällen zehn Jahre vor Auslaufen des Erbpachtvertrags abgeschlossen sein.

Fallstricke: Pachtzins, vorzeitige Kündigung und Verkauf

Sind diese Hindernisse überwunden, ist ein Erbbaurechtsvertag zunächst eine sichere Sache. Der Vertrag kann nämlich von beiden Seiten grundsätzlich nicht vor Ablauf des Vertragszeitraums gekündigt werden. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall. Die Gründe dafür werden im Vertrag festgelegt – das können zum Beispiel der Eigenbedarf des Pächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbpachtgrundstücks sein.

Der Pachtzins kann unter Umständen im Nachhinein zur Kostenfalle werden: Denn grundsätzlich kann der Verpächter die „Miete fürs Grundstück“ erhöhen. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen, muss sich aber an der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse orientieren. Als Stolperfalle kann sich auch eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.

Zuletzt ist auch der Verkauf einer Immobilie auf Erbbaugrundstücken häufig schwieriger. Ein Erbbaurechtnehmer kann sein Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit verkaufen. Dazu braucht er jedoch unbedingt die Zustimmung des Eigentümers, dem ein Vorkaufsrecht zusteht. Der Erbbaurechtgeber kann die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel vorliegen, wenn der Käufer das Gebäude statt zum Wohnen zukünftig für ein Gewerbe nutzen will.

Wenn die Erbpachtlaufzeit endet

Damit wären wir beim letzten Fallstrick angelangt: Läuft der Erbpachtvertrag aus, dann fällt das Grundstück an den Verpächter zurück. Für die darauf errichtete Immobilie muss er dem Hauseigentümer eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Hauswertes betragen muss. Dies sieht die Erbbauverordnung vor. Ein Anspruch auf eine höhere Entschädigung besteht nur, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.

Dieses Ende wollen Besitzer von Immobilien auf Erbbaugrundstücken in der Regel vermeiden. Naht das Ende der Vertragslaufzeit, sollten die Vertragsparteien daher frühzeitig über eine Verlängerung, einen Neuvertrag oder aber einen Grundstückskauf verhandeln. Spätestens fünf Jahre, besser aber bereits zehn Jahre vor Ende der Laufzeit sollte das Gespräch mit dem Verpächter gesucht werden. Wenn nur noch wenig Zeit verbleibt, verbessert das wiederum die Verhandlungsposition des Verpächters.

Einen Anspruch auf eine Verlängerung oder einen Kauf hat der Erbbaurechtnehmer aber nicht. Ihm steht lediglich ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu, sofern das Grundstück weiterhin in Erbpacht genutzt werden soll.

Erbbaurechtsvertrag: Fallstricke beachten

Die folgenden Punkte sollten beim Kauf oder dem Bau einer Immobilie auf ein einem Erbbaurechtsgrundstück unbedingt beachtet werden:

  • Vergleichen Sie vor dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags die anfallenden Kosten mit den Kosten beim Kauf einer vergleichbaren, regulären Immobilie mit Grundstück. Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie die Erbpacht meist länger zahlen als Sie ein Grundstück finanzieren würden. Außerdem sind schlechtere Finanzierungskonditionen unter Umständen versteckte Kosten, die es zu beachten gilt.
  • Vereinbaren Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So lässt sich vermeiden, dass der Erbbauvertag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinszahlungen abgeschlossen werden muss.
  • Für den Fall der Vertragsverlängerung sollte eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
  • Die vereinbarte Wertsicherungsklausel sollte auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basieren.
  • Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber später verkaufen will. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
  • Lassen Sie sich keinesfalls auf eine „Ankaufspflicht“ für den Verkaufsfall ein.
  • Wenn Sie im Heimfall oder nach Ablauf der Vertragslaufzeit eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Entschädigung wollen, müssen Sie das im Vertrag festschreiben lassen.
  • Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, hat der Erbbaurechtgeber ein Vorkaufsrecht. Sie sollten aber im Vertrag klarstellen, dass für ihn die gleichen Konditionen gelten sollen, wie sie auch ein anderer potenzieller Käufer akzeptieren würde. 
  • Es empfiehlt sich, vorab Informationen über den aktuellen Erbpachtzins in der Gemeinde einzuholen.