NRW
Sie sind auf der Suche nach einem bezahlbaren Grundstück, das nicht irgendwo weit ab im Hinterland liegt? Sie finden nichts? Möglicherweise wäre für Sie die sogenannte Erbpacht eine Lösung. Auf diese Weise mieten Sie das Grundstück auf Zeit, statt es zu kaufen. Wie das Modell genau funktioniert, erfahren Sie hier.
© HNFOTO – stock.adobe.comDer Begriff Erbpacht stammt eigentlich aus dem Mittelalter und gilt juristisch als veraltet, heute spricht man korrekterweise vom Erbbaurecht. Das Prinzip ist aber mit einigen Abstrichen dasselbe: Das Erbbaurecht soll den Menschen zum Eigenheim verhelfen, die sich nicht Grundstück und Immobilie gleichzeitig leisten können. Mit dem Erbbaurecht erhalten die Erbbaurechtnehmer die Möglichkeit, ein Haus zu bauen bzw. zu nutzen, wobei das zugehörige Grundstück einem anderen – dem Erbbaurechtgeber – gehört.
Statt also das Stück Land zu kaufen, zahlen die Erbbaurechtnehmer eine Art Nutzungsgebühr oder Miete in Form von Zinsen für das Grundstück an den Erbbaurechtgeber. Diese Miete – korrekt auch Erbbauzins genannt – wird nach einem festen Muster ermittelt. In der Regel müssen jährlich zwischen 3 bis 5 Prozent des bei Vertragsabschluss ermittelten Grundstückwertes an den Erbbaurechtgeber überwiesen werden. In den meisten Fällen erfolgt die Zahlung der Summe dann anteilig pro Monat in Form einer Art Miete. Oftmals erfolgt die Zahlung auch jährlich.
Die Erbpacht – der Begriff wird immer noch häufig in der Ratgeberliteratur verwendet – wird von einem Notar beglaubigt. Heißt auch: Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht wird im Grundbuch und dem so genannten Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen. Damit sind die Besitzverhältnisse amtlich dokumentiert – und können nicht einfach so übergangen werden. Ein Erbbaurecht wird über eine begrenzte Zeit ausgestellt. In der Regel läuft es zwischen 50 bis maximal 99 Jahre.
Damit soll sichergestellt werden, dass die Pächter möglichst bis zum Lebensende auf dem gemieteten Grundstück und in der Immobilie bleiben können. Die Verträge können auch kürzer sein. Sämtliche Vereinbarungen zwischen Erbbaurechtgeber und -nehmer werden im sogenannten Erbbaurechtsvertrag festgehalten. In der Regel darf der Vertrag von keiner Partei vorzeitig gekündigt werden.
Wenn der Vertrag nach spätestens 99 Jahren ausläuft, dann erlischt auch das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Verpächter über. Das gilt ebenso für die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet. Allerdings muss der Verpächter für das Haus eine Entschädigung zahlen. Die Summe muss mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entsprechen.
Unter Verkehrswert versteht man vereinfacht gesagt den aktuellen Marktwert der Immobilie. Hier spielen etwa die Lage, die Bausubstanz und der energetische Zustand des Gebäudes eine Rolle. Wie hoch der Verkehrswert ist, entscheiden Gutachter. Zu bedenken ist: Da die Immobilie ohne Grundstück beurteilt wird, ist ihr Wert nicht so hoch wie mit dem entsprechenden Grund und Boden. Wie hoch die Ablöse-Summe letztendlich ist, hängt aber nicht nur von dieser Bewertung ab, sondern auch von dem, was in dem Vertrag vorher eventuell noch vereinbart wurde.
Tipp: Da der Verkehrswert ein wichtiger Posten ist, sollte man einen vereidigten Sachverständigen engagieren. Hier hilft die IHK oft weiter.
Vorsicht: Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigung für die Erbpacht-Immobilie nach dem Vertragsablauf umgehen, indem er einfach anbietet, den Vertrag zu verlängern. Wenn der Erbpächter dann nicht zustimmt, erlischt sein Anspruch auf die Entschädigung für die von ihm gebaute Immobilie.
Ja, das können sie. Grundsätzlich ist der Verpächter zwar nicht verpflichtet, den Vertrag zu verlängern. Das heißt aber nicht, dass diese Möglichkeit nicht in Betracht gezogen werden kann/sollte. Im Gegenteil: Wie der Deutsche Erbbaurechtsverband im Jahr 2021 ermittelt hat, sind viele Erbbaurechtsgeber sehr wohl an einer Verlängerung der Erbbaurechte interessiert. Laut Verband laufen bis zum Jahr 2030 über 20 Prozent der deutschen Erbpachtverträge aus. Diese Verträge wurden mehrheitlich nach dem Zweiten Weltkrieg geschlossen, um Geflüchteten und Vertriebenen zu Wohneigentum zu verhelfen. Und ein Großteil der Erbbaurechtgeber hat demnach gar nicht die Absicht, diese Grundstücke für sich zu nutzen bzw. die Verträge auslaufen zu lassen.
Was die Verlängerungen angeht, gilt: Je frühzeitiger darüber verhandelt wird, umso besser stehen die Chancen auf eine faire Einigung und weiter günstige Vertragsbedingungen. Im Idealfall sollten die Gespräche über Verlängerungen fünf bis zehn Jahre vor dem Auslaufen des Erbpacht-Vertrages beginnen. Möglich ist das aber zu jedem Zeitpunkt, im Prinzip auch noch kurz vor dem Vertragsende.
In Deutschland gibt es laut aktuellen Schätzungen etwa fünf Prozent Immobilien, die auf einem Erbpacht-Grundstück stehen. Sie sind also streng genommen bislang eher Ausnahmen, rücken aber aufgrund der hohen Bodenpreise mehr in den öffentlichen Fokus. Zu den häufigsten Anbietern von Erbpachten gehören bislang Kommunen, Bund, Länder, Kirchen und Stiftungen. Das sind Akteure, die sich traditionell dem Gemeinwohl verpflichtet fühlen – bekanntlich zählen erschwinglicher Wohnraum sowie finanzierbare Baugrundstücke nicht erst seit der knappen Verfügbarkeit zu wichtigen Stützpfeilern einer gerechten Gesellschaft. Entsprechend werden Erbpachten derzeit meist an bestimmte (weniger finanzstarke) Zielgruppen vergeben oder sind zum Teil auch an soziale Zwecke gebunden.
Kirchen etwa bieten häufiger kinderreichen Familien mit entsprechend christlichem Hintergrund und wenig Eigenkapital die Chance, mit dem Erbpacht-Modell endlich ein eigenes Haus finanzieren zu können. Kommunen, die häufig noch über Grundstücke in bester Lage verfügen, versuchen, durch Erbpacht soziale und erschwingliche Wohnprojekte zu ermöglichen, ohne dabei die gefragten Baugrundstücke ganz aus der kommunalen Hand zu geben. Im Prinzip können aber auch Privatleute oder Immobilienunternehmen Erbpachten vergeben, praktisch ist das bislang seltener der Fall.
Tipp: Wer gezielt eine solche Immobilie sucht, sollte also bei Kirchen und Kommunen danach fragen.
Da sich die Bodenpreise für Baugrundstücke in Deutschland seit der Finanzkrise 2008 mehr als verdreifacht haben, scheitert der Traum von der eigenen Immobilie für viele Interessenten schon daran, überhaupt mal ein erschwingliches Grundstück zu finden. Dass es dennoch abseits der angesagten Metropolen in den letzten Jahren ambitionierte Häuslebauer gab, lag an den historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Fest steht aber: Boden wird immer teurer, vor allem in Ballungsräumen. Wer also stadtnah sucht und sich mit dem Gedanken anfreunden kann ein Haus ohne das zugehörige Grundstück zu besitzen, für den ist die Erbpacht eine mögliche Alternative. Ein wichtiger Vorteil ist, dass auf diese Weise mehr Geld für die eigentliche Finanzierung der Immobilie übrig bleibt. So können es sich auch kinderreiche Familien leisten, noch in begehrten dichtbesiedelten Gebieten und Metropolen ein Haus zu bauen oder zu kaufen.
Weiterer Vorteil: Die Grunderwerbsteuer, die in NRW traditionell mit 6,5 Prozent stark ins Gewicht fällt, ist bei einer Erbpacht niedriger. Der Grund dafür ist, dass nicht der volle Grundstückswert versteuert wird. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer werden hier der Immobilienpreis, die vereinbarte Jahrespacht, ein Umrechnungsfaktor und die Laufzeit des Pachtvertrags herangezogen.
Ein weiterer Trumpf der Erbpacht: Die Rechte der Erbpächter sind im Grunde genommen so wie die von klassischen Eigentümern. Erbpächter dürfen auf dem Grundstück ein Haus bauen, es vermieten, selbst nutzen oder sogar verkaufen. Erbpacht lohnt sich unterm Strich dann am meisten, wenn die Zinsen für Baudarlehen steigen und Bodengrundstücke immer teurer werden. Da derzeit beides der Fall ist, kann sich die Erbpacht als mögliche Alternative tatsächlich lohnen.
Ein oft zitierter Nachteil ist die unattraktive Bankenfinanzierung von Erbpacht-Immobilien. Die Geldgeber verlangen hier in der Regel höhere Zinsen für Immobilienkredite, weil bei Erbpachten das Grundstück als Sicherheit wegfällt. Um diesen Ausfall zu kompensieren, erhöhen Banken nicht nur die Zinsen, sondern verlangen auch mehr Eigenkapital zur Finanzierung des Immobilienkredites. So müssen Kreditnehmer gut 40 Prozent Eigenkapital bereithaben, um eine Erbpacht-Immobilie von der Bank refinanziert zu bekommen.
Ein weiterer Nachteil ist, dass sich eine Erbpacht-Immobilie nicht immer ganz so einfach verkaufen, vererben oder als Altersvorsorge nutzen lässt. Denn zum einen hat der Grundstückseigentümer beim Verkauf der Immobilie oft ein Wort mitzureden und muss dem Verkauf zustimmen, nicht selten besitzt er sogar ein Vorkaufsrecht. Zum anderen kauft oder erbt niemand gerne eine Immobilie, bei der der Vertrag über die Grundstücksnutzung eventuell zeitnah ausläuft und die weitere Handhabung in vielleicht komplizierten Verhandlungen neu geklärt werden muss. Weiterer Nachteil: Eine Erbpacht-Immobilie hat eine geringere Wertsteigerung, weil diese in der Regel an die Bodenpreise gekoppelt ist. Heißt: Ohne eigenen Boden weniger Wertsteigerung des Hauses. Als Stolperfalle kann sich auch eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.
Grundsätzlich ist im Erbpacht-Vertrag festgeschrieben, dass keine Partei ihn vor Ablauf der Frist kündigen kann. Aber: Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall. Das ist der Umstand, wenn der Verpächter vor Ablauf des Vertrages sein Grundstück zurückfordert. Die Gründe dafür werden vorher im Vertrag festgelegt – das können zum Beispiel der Eigenbedarf des Verpächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbpachtgrundstücks sein.
In diesem Fall geht das Haus dann ebenfalls in den Besitz des Verpächters über. Der muss das Haus aber entsprechend entschädigen. Die meisten Grundstücksbesitzer zahlen zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie, einige auch 100 Prozent. Doch der gefürchtete Heimfall kommt laut einer aktuellen Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in der Praxis sehr selten vor. Dennoch sollte man das im Hinterkopf behalten und den Vertrag entsprechend auf Knackpunkte prüfen.
Tipp: Man kann auch in der Vertragsverhandlung versuchen, eine Eigenbedarfskündigung des Grundstückseigentümers auszuschließen. Das ist etwa bei Kommunen oder Kirchen oft möglich.
Nicht immer ist alles ganz so preiswert, wie es auf den ersten Blick scheint: Denn eine vermeintlich günstige jährliche Nutzungsgebühr für das Grundstück – der Erbbauzins – kann sich im Nachhinein als Kostenfalle entpuppen. Denn dieser Zinssatz kann schwanken, weil er an den sogenannten Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Meistens regelt das im Vertrag die sogenannte Wertsicherungsklausel. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Wenn die Inflation steigt, steigt auch die „Miete“ für das Grundstück. Eine entsprechende Anpassung darf hier alle drei Jahre erfolgen. Grundsätzlich muss außerdem beachtet werden, dass der Erbbauzins praktisch viel länger gezahlt werden muss, als ein reines Baudarlehen Zinszahlungen erfordert. Ein Darlehen ist meist nach 20 bis 30 Jahren abbezahlt. Der Erbbauzins ist aber solange fällig, solange man das Grundstück nutzt.
Der Verkauf der Immobilie auf einem Erbpacht-Grundstück ist möglich. Doch dazu braucht der Pächter meistens die Einwilligung des Verpächters, also des Grundstücksbesitzers. Denn dieser hat in der Regel das Vorkaufsrecht. Das bedeutet, ihm muss die Immobilie eigentlich zuerst zum Verkauf angeboten werden. Allerdings kann der Grundstücksbesitzer nicht so einfach seine Zustimmung zum geplanten Verkauf verweigern. Da müssen schon triftige Gründe vorliegen, etwa dass aus dem Haus nach Verkauf eine Gewerbeimmobilie werden soll oder, dass der neue Immobilienbesitzer die laufenden Erbbauzinsen nicht zahlen kann. Denn: Wenn die Immobilie während eines laufenden Vertrages an einen Dritten verkauft wird, dann übernimmt dieser auch die Erbbauzinsen für die Restlaufzeit des Pachtvertrages. Üblich ist es, Vorkaufsrechte und die nötigen Zustimmungen im Erbbaurechtsvertrag ganz genau im Detail zu regeln. Es ist also wichtig, sich für den Vertrag die nötige Zeit und Expertise zu nehmen.
Soweit das nicht anders im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist, erlöscht das Erbbaurecht nach einem plötzlichen Todesfall des Erbbaurechtnehmers nicht. In der Regel geht die Erbpacht – wie ein normales Grundstück – dann auf den nächsten Erben des Erbbaurechtnehmers über. Der umgekehrte Fall tritt seltener ein, da meistens Kommunen, Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte vergeben und diese als Körperschaften quasi über Generationen weiterbestehen. Es bietet sich aber an, auch solche seltenen Fälle mit einem sachverständigen Juristen vor Vertragsabschluss zu definieren und niederzuschreiben.
