Alternative zum Grundstückskauf
Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, kann für viele Kaufinteressenten eine Alternative zum Grundstückskauf sein. Bei der Erbpacht wird ein Grundstück meist über einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren gepachtet. Erbrechtgeber sind in der Regel Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Doch auch Privatpersonen finden sich unter den Erbpachtgebern.
Ebenso wie bei einem herkömmlichen Grundstückskauf erfolgt auch der Abschluss des Erbpachtvertrages über einen Notar. Dieser Abschluss wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen.
Ein Vorteil dieser Variante ist, dass der anfängliche Kaufpreis geringer ist. Das könnte gerade in den heutigen Zeiten überzeugen: Aktuell explodieren die Grundstückspreise in Nordrhein-Westfalen. Ein klarer Nachteil ist hingegen, dass der Erbpächter nie zum Grundstücksbesitzer wird. Er kann daher auch nicht vollkommen frei über seine eigene Immobilie verfügen. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel in Hinblick auf An- und Umbauten, die Erweiterung oder den Verkauf des Hauses. Auch der vereinbarte Erbbauzins – quasi die Miete für das Grundstück – kann durch den Grundstückseigentümer unter Umständen erhöht werden.
Kosten-Check: Lohnt sich Erbpacht?
Gerade in Ballungsräumen und Metropolen wird Bauland immer teurer. Den Bau eines Hauses können sich viele zwar noch leisten, doch da das Baugrundstück oft noch einmal genauso teuer ist, wird es eng. Die Pacht erscheint als ideale Möglichkeit, sich den Wunsch des eigenen Heims zu überschaubaren Kosten zu erfüllen. Denn in vielen Fällen können Erbbaugrundstücke zu attraktiven Preisen gepachtet werden. Interessenten sollten aber in jedem Fall vorher prüfen, ob der Erbzins günstiger als ein Hypothekendarlehen für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks ist. Gerade jüngere Käufer müssen bedenken: Wer noch lange in seiner Immobilie wohnen möchte, muss auch lange Erbbauzinsen zahlen. Eine Finanzierung des Grundstücks wäre hingegen nach meist 30 Jahren abgeschlossen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass Wertsteigerungen bei Immobilien zum größten Teil auf das Grundstück zurückgehen. Eigenheime auf Erbbaugrundstücken steigen daher weniger stark im Wert.
Günstiger ist der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht in jedem Fall bei der Grunderwerbsteuer. Und diese fällt in NRW mit 6,5 Prozent besonders stark ins Gewicht. Bezahlen muss man sie zwar auch beim Kauf einer Immobilie auf Erbpacht. Allerdings fällt sie geringer aus, da nicht der volle Grundstückswert versteuert wird. Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist hier neben dem Preis für die Immobilie die vereinbarte Jahrespacht, ein Umrechnungsfaktor und die Laufzeit des Pachtvertrags.
Der jährlich vom Pächter zu zahlende Erbpachtzins kann wiederum unterschiedlich hoch ausfallen. Er beträgt meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Eine Übersicht über die durchschnittlichen Erbpachtzinsen geben die Gutachterausschüsse der Städte. Sie werden in den jährlichen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Informationen dazu finden Sie im landeseigenen Portal BORIS NRW.