NRW
Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer und für viele wird's teurer. Wir erklären, wie Sie die unterschiedlichen Grundsteuer-Bescheide prüfen, Fehler korrigieren und wann Sie einen Einspruch oder Widerspruch einlegen sollten.
© studio v-zwoelf – stock.adobe.comHinweis: Unsere Informationen beziehen sich auf die neuen Grundsteuerwert-Bescheide in Nordrhein-Westfalen. Sie können mit wenigen Einschränkungen auch für die anderen Bundesländer gelten, in denen das sogenannte Bundesmodell angewendet wird. Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg wenden eigene Modell an. In Sachsen und im Saarland gilt das Bundesmodell mit leichten Abweichungen.
Außerdem: Unsere Ausführungen stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Für die Richtigkeit können wir keine rechtliche Gewähr übernehmen.
Anfang 2025 erhalten Wohneigentümerinnen und -eigentümer von ihrer Stadt die Bescheide über die neue Grundsteuer. Nach jahrelanger Diskussion rund um die Grundsteuerreform steht damit erstmals fest, wie viel Grundsteuer Sie in Zukunft zahlen sollen. Vorher haben Sie vom Finanzamt Bescheide über die Festsetzung des Grundsteuerwerts und über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags erhalten. Bevor wir klären, wann ein Einspruch bzw. Widerspruch gegen die Grundsteuer-Bescheide sinnvoll ist, erklären wir erst einmal die Unterschiede zwischen den drei Bescheiden.
Sie bekommen für die neue Grundsteuer nämlich jeweils einen Bescheid über den Grundsteuerwert, den Grundsteuermessbetrag und über die für das laufende Jahr festgesetzte Grundsteuer.
Den Bescheid über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag haben Sie von Ihrem Finanzamt bekommen. Der Grundsteuerbescheid mit der fürs laufende Jahr festgesetzten Grundsteuer kommt von Ihrer Kommune.
Gut zu wissen: Die genannten Werte werden benötigt, um die Grundsteuer berechnen zu können. Wie das genau funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag „Grundsteuer berechnen: Formel und weitere hilfreiche Infos“.
Wer genauer wissen will, wofür die einzelnen Bescheide stehen und wie sich daraus die jährliche Grundsteuer zusammensetzt, dem haben wir hier einige Details zusammengefasst.
Der Grundsteuerwertbescheid ist die Basis für Ihre Grundsteuer. Er ersetzt den ehemaligen Einheitswert und enthält eine Bewertung Ihres Grundstücks. Diese ist grob vergleichbar mit einer Kaufpreisermittlung. Der Grundsteuerwert ist insbesondere für die Verteilung der Grundsteuer unter den Eigentümerinnen und Eigentümern innerhalb einer Stadt maßgebend. Sie sollten Ihn genau prüfen, denn er ist für alle folgenden Bescheide bindend. Außerdem: In der Regel hat – wenn überhaupt – nur ein Einspruch gegen diesen ersten Bescheid Aussicht auf Erfolg.
Sie erhalten den Grundsteuermessbescheid in der Regel direkt zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid von Ihrem Finanzamt. Er rechnet den Grundsteuerwert letztlich nur in eine sinnvolle Größe um. Bei Wohngebäuden wird der Grundsteuerwert mit 0,00031 multipliziert. Das ergibt den sogenannten Steuermessbetrag, der für die Grundsteuer häufig zwischen 30 und 100 Euro liegt.
Der Hebesatz ist der Steuersatz für die Grundsteuer in Ihrer Stadt. Er entscheidet über die Höhe Ihrer Grundsteuer. Er wird vom Rat Ihrer Stadt erlassen. Dadurch unterscheidet sich die durchschnittliche Grundsteuer pro Kopf enorm. Hebesätze werden in Prozentpunkten angegeben. Hat Ihre Stadt einen Hebesatz von 300 Prozent, müssen Sie Ihren Steuermessbetrag mal drei nehmen. Das ergibt Ihre jährliche Grundsteuer. Die Hebesätze können von Ihrer Kommune übrigens von Jahr zu Jahr verändert werden. Welcher Hebesatz 2025 für die „neue Grundsteuer“ gilt, steht also noch nicht fest.
Den Grundsteuer-Bescheid bekommen Sie meist zusammen mit den weiteren Grundbesitzabgaben jährlich von Ihrer Stadt. Erst auf diesem Bescheid sehen Sie, wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuer-Bescheid hat in der Regel keine Aussicht auf Erfolg.
Gegen jeden der drei Bescheide können Sie Rechtsmittel einlegen. Dafür müssen Sie innerhalb eines Monats nach Erhalt gegen den jeweiligen Bescheid Einspruch einlegen. Im Falle der Grundsteuerbescheide von Ihrer Kommune handelt es sich genaugenommen um einen Widerspruch. Ob es sich um einen Einspruch oder Widerspruch handelt, ist allerdings nur ein formeller Unterschied.
Wichtig: Sie können mit Ihrem Einspruch bzw. Widerspruch immer nur beanstanden, was der jeweilige Bescheid regelt. Das macht die Sache kompliziert, weil es sich bei der Grundsteuer um drei aufeinander aufbauende Bescheide handelt. Wenn Sie sich gegen die Bewertung Ihres Grundstücks wehren wollen, mussten Sie innerhalb eines Monats gegen den Grundsteuerwert-Bescheid Einspruch einlegen. Das ist ein sogenannte Grundlagenbescheid – also der erste Bescheid vom Finanzamt, auf dem die weiteren Rechenschritte beruhen. Bei einem Einspruch gegen den festgesetzten Grundsteuermessbetrag können Sie nur noch die Umrechnung aus dem Grundsteuerwert in den Grundsteuermessbetrag beanstanden. Und auch im letzten Schritt, beim Grundsteuerbescheid Ihrer Kommune, können Sie sich nur noch gegen die Anwendung des Hebesatzes auf Ihren vorher vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert wehren – nicht mehr gegen die ursprüngliche Bewertung.
Weil im Zuge der Reform die meisten Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag bereits 2023 verschickt wurden, ist die Einspruchsfrist gegen diese Bescheide bereits verstrichen. Wer bereits einen Einspruch gegen die Bewertung durch das Finanzamt eingelegt hat, erfährt weiter unten im Text, welche Aspekte hier besonders kritisch sind und wie es mit den Einsprüchen jetzt weitergeht. Wenn Sie erst jetzt Fehler in Ihrem von Ihrem Finanzamt erstellten Grundsteuerwertbescheid finden, erklären wir Ihnen auch, wie Sie jetzt noch Fehler korrigieren können.
© Verband Wohneigentum NRWOb die teilweise hohen individuellen Anstiege bei der Grundsteuer rechtmäßig sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Ganz grob kann man sagen: Wer bisher vergleichsweise wenig Grundsteuer zahlen musste, wird im Zuge der Reform häufig mit deutlichen Anstiegen rechnen müssen. Das betrifft oft ältere Immobilien. Dass die Betroffenen bislang von der verschleppten Reform profitiert haben, ist nur ein schwacher Trost.
Davon zu unterscheiden ist eine mögliche Benachteiligung durch das neuen Bewertungsmodell, das ab 2025 gilt. Die Rechtmäßigkeit dieser neuen Bewertungsregeln wird aktuell durch mehrere Klagen überprüft. In einigen Fällen könnte es durch die Klagen zu Nachbesserungen kommen.
Ein weiterer Grund für individuelle Grundsteuer-Anstiege kann eine Erhöhung des lokalen Hebesatzes sein. Erhöhungen der Grundsteuer-Hebesätze können in der Regel nicht rechtlich beanstandet werden.
Aber dass es allein aufgrund der langen Untätigkeit und der stark veralteten Einheitswerte durch die Reform zu starken individuellen Verschiebungen kommt, wird kein Grundsteuermodell, kein Einspruch, keine Musterklage und auch kein Hebesatz verhindern.
In Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid wird die Höhe der an die Kommune zu entrichtenden Grundsteuer festgelegt. Ein Widerspruch gegen diesen Bescheid hat in den meisten Fällen keine Erfolgsaussichten. Denn: Die Kommune wendet lediglich die Bemessungsgrundlagen an, die das Finanzamt vorher festgelegt hat. Drei Ausnahmen gibt es:
Ein denkbarer Fehler ist, dass Ihre Stadt nicht den aktuellsten Grundsteuermessbetrag verwendet hat – z.B. wenn dieser nach einem Einspruch vom Finanzamt korrigiert wurde.
Denkbar wäre auch ein Widerspruch, wenn Ihre Kommune einen differenzierten Hebesatz für Wohn- sowie Nicht-Wohngrundstücke beschlossen hat und Ihr Grundstück der falschen Gruppe zugeordnet wurde. Diese Zuordnung zu jeweiligen Grundstücksart nimmt eigentlich auch das Finanzamt vor. Es ist aber denkbar, dass bei der Zuordnung in der Kommune hier technische Fehler auftreten, weil es sich um ein neues Verfahren handelt. Stellen Sie erst jetzt fest, dass Sie selbst in der Grundsteuererklärung eine falsche Grundstücksart ausgewählt haben, lässt sich dieser Fehler eventuell über eine Fortschreibung beim Finanzamt korrigieren.
Eine letzte Ausnahme bildet die Grundsteuer C. Denn die Rechtsgrundlage dieser „neuen Strafsteuer“ auf baureife Grundstücke gilt als umstritten. Zwar setzen nur wenige NRW-Städte auf die Zusatzsteuer, die Grundstücksspekulation eindämmen und Eigentümerinnen und Eigentümer zur Bebauung ihrer Grundstücke bewegen soll. Wenn aber eine Kommune die neue Grundsteuer C erhebt, kann das für Eigentümerinnen und Eigentümer von unbebauten, baureifen Grundstücken teils drastische Folgen haben. Die Stadt Monheim will für die Grundsteuer C beispielsweise einen Hebesatz von 12.000 Prozent einführen. Für ein noch nicht bebautes, aber grundsätzlich bebaubares 600 m² großes Grundstück in der Stadt zwischen Düsseldorf und Köln müsste dann im Jahr über 10.000 Euro Grundsteuer gezahlt werden. Das ist im NRW-Vergleich ein Extremfall – aber auch in anderen Kommunen könnte die Grundsteuer C eine erdrosselnde Wirkung entfalten. Sind die Belastungen für einen Großteil der Steuerpflichtigen derart unverhältnismäßig, wäre schon der Hebesatz für die Grundsteuer C rechtswidrig. Hinzu kommt: Die Voraussetzungen, unter denen eine Stadt die neue Grundsteuer C einführen kann, sind streng. Ob die besteuerten unbebauten Grundstücke wirklich für eine Bebauung geeignet sind, muss ebenfalls geprüft werden.
Sie können mit einem Widerspruch gegen Ihren Grundsteuerbescheid theoretisch auch die Höhe des Hebesatzes Ihrer Kommune beanstanden. Solche Klagen waren bislang aber immer erfolglos. Denn: Eine landesrechtliche Obergrenze für Hebesätze gibt es nicht. Das Willkürverbot kommt ebenfalls nicht infrage – die Kommunen nutzen die Grundsteuer-Einnahmen, um ihre hohen Ausgaben zu decken. Zuletzt überprüfen die Verwaltungsgerichte, ob von den Grundsteuer-Hebesätzen eine sogenannte erdrosselnde Wirkung ausgeht. Das wäre aber nur dann der Fall, wenn die Grundsteuer aufgrund der Höhe des kommunalen Hebesatzes von der Mehrzahl der Steuerpflichtigen unter normalen Umständen nicht mehr gestemmt werden kann (vgl. exemplarisch VG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2019 — 5 K 2014/19). Auch dieses Szenario ist nicht realistisch – denn die Grundsteuer ist selbst bei deutlichen Steigerungen gegenüber anderen Steuern noch immer vergleichsweise gering.
Auch in diesen Fällen hat ein Widerspruch gegen den Grundsteuer-Bescheid Ihrer Stadt leider wenig Aussicht auf Erfolg. Zwar liegt die Rückkehr einiger Städte von der ermäßigten Grundsteuer für Wohngrundstücke auf eine einheitliche Besteuerung vor allem an einem noch nicht rechtskräftigen Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen. Unabhängig davon können Städte aber jedes Jahr neu über ihre Grundsteuer-Hebesätze entscheiden. Und leider ist es unstrittig, dass die Anwendung eines einheitlichen Hebesatzes für die Grundsteuer B rechtmäßig ist!
Einige Städte in NRW haben 2025 niedrigere Hebesätze für Wohngrundstücke und höhere für Nicht-Wohngrundstücke angewandt. Solche „differenzierten Hebesätze“ hat das Land 2025 erstmals ermöglicht, damit Städte die hohen flächendeckenden Mehrbelastungen für Wohngrundstücke im Zuge der Grundsteuerreform ein Stück weit ausgleichen können. Der Verband Wohneigentum NRW hat für die Anwendung dieser ermäßigten Grundsteuer fürs Wohnen stark gekämpft. Leider wenden viele Städte die differenzierten Hebesätze 2026 nicht mehr an, weil das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Ende 2025 differenzierte Hebesätze in fünf Städten für rechtswidrig erklärt hat. Zwar seien niedrigere Hebesätze für Wohngrundstücke grundsätzlich gerechtfertigt, damit die Kosten fürs Wohnen begrenzt werden. Allerdings müssten diese besser begründet werden. Dass man mit den höheren Hebesätzen für Nicht-Wohngrundstücke Einnahmeeinbußen für die Städte verhindern wolle, reiche als Begründung nicht aus.
Das Gelsenkirchener Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Denn mit Essen, Bochum, Dortmund und Gelsenkirchen sind vier der fünf Städte beim Oberverwaltungsgericht Münster in Berufung gegangen. Auch das NRW-Finanzministerium hält differenzierte Hebesätze nach WDR-Angaben weiterhin für rechtmäßig. „Die Wirkung des Gelsenkirchener Urteils war aber so oder so fatal. Viele Städte wie zum Beispiel Dortmund haben aus Angst vor Einnahmeeinbußen die ermäßigten Hebesätze fürs Wohnen vorsorglich wieder zurückgenommen – andere werden durch das Urteil abgeschreckt, die Ermäßigung überhaupt erst einzuführen. Immerhin: Ein paar Städte wie Essen, Oberhausen und Bottrop haben sich entschieden, die Grundsteuer erst Mitte 2026 einzukassieren – in der Hoffnung, dass das Urteil bis dahin in zweiter Instanz wieder zurückgenommen wird. Das halten wir für den richtigen Weg!“, kommentiert Jan Koch, Geschäftsführer des Verband Wohneigentum NRW.
Auch wenn ein Widerspruch gegen die Erhöhung von Grundsteuer-Hebesätzen wenig Aussicht auf Erfolg hat – ganz wehrlos hinnehmen muss man den aktuellen Anstieg der Grundsteuer trotzdem nicht. Auch wenn es Ihre finanzielle Belastung durch die Grundsteuer wohl nicht mindern wird: Sie können immerhin Ihren Unmut über die politische Entscheidung zur Erhöhung der Grundsteuer in Ihrer Stadt äußern. Zum Beispiel über eine Beschwerde nach § 24 der Gemeindeordnung NRW. Eine solche Beschwerde unterstreicht immerhin, dass Sie genauso wie der Verband Wohneigentum das Gerechtigkeits-Defizit bei der Grundsteuer nicht einfach kritiklos hinnehmen wollen.
So schreiben Sie eine Anregung und Beschwerde nach § 24 der GO NRW gegen die Erhöhung der Grundsteuer-Hebesätze:
Es gilt festzuhalten: Die Grundsteuerreform führt den bekannten Berechnungen zufolge dazu, dass Wohnen teurer wird. Die zu erwartende und hier beschriebene Lastverschiebung ist dabei keinesfalls marginal tritt in NRW nicht nur in Einzelfällen, sondern in Summe auf. Von dieser Lastverschiebung und der sich daraus ergebenden Kostensteigerung sind potenziell alle Bürgerinnen und Bürger betroffen – denn die Grundsteuer zahlen Mieter und selbstnutzende Eigentümer.
Dieser Umstand für sich genommen ist bereits hoch problematisch, da der Wohnungs- und Immobilienmarkt auch in NRW zunehmend angespannt ist und die Inflation gerade im Bereich der Energie- bzw. Wohnnebenkosten zu überproportionalen Kostensteigerungen geführt hat.
Hinzu kommt, dass die Lastverschiebung den Grundsteueranstieg insbesondere bei älteren Gebäuden bzw. Gebäuden mit bislang unterdurchschnittlichem Einheitswert zusätzlich verstärkt. In der Tendenz werden deshalb überproportional sozial Schwächere und ältere Menschen von den Kostensteigerungen betroffen sein.
Nimmt man all diese Argumente zusammen, muss sich der Gesetzgeber die Frage stellen, welche Wirkung eine Steuer entfaltet und ob diese Wirkung politisch intendiert ist. Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen e.V. ist der Auffassung, dass die Grundsteuerreform nicht zu einer Verteuerung des Wohnens führen darf. Eine Privilegierung von zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken ist aus unserer Sicht angezeigt und auch sachgerecht – schließlich dienen Wohngrundstücke der Verwirklichung des als Menschenrecht anerkannten Rechts auf Wohnen. Zwar hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Dezember 2026 die Anwendung differenzierter Hebesätze in fünf NRW-Städten für rechtswidrig erklärt. Es hat dabei aber durchaus festgehalten, dass eine steuerliche Priviliegierung des Wohnens zulässig sein kann – die Ungleichbehandlung zulasten von Nicht-Wohngrundstücken dürfe aber nicht allein fiskalisch begründet werden
Ob diese Auffassung bestätigt wird, steht noch nicht fest. Denn es gilt zu beachten, dass eine Abmilderung der Lastverschiebung nicht eine stärkere Belastung von Gewerbeimmobilien nach sich ziehen würde, sondern lediglich die eintretende Entlastung nach der Grundsteuerreform verringert.
Unabhängig davon zeigt die Debatte, dass die Grundsteuer heute – auch nach der Reform – weder zeit- noch sachgemäß ist. Es gibt – anders als in den Zeiten, zu denen die Grundsteuer historisch entstanden ist – mit der Bemessung von Einkommen deutlich genauere Wege, um die Leistungsfähigkeit von Bürgerinnen und Bürgern abzuleiten. Ganz im Gegenteil sagen Grundsteuerwerte – auch nach der Reform – wenig bis nichts über die Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen aus. Für eine Steuererhebung nach dem Äquivalenzprinzip ist die Grundsteuer ohnehin nicht geeignet.
Auch mag die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuererhebung nach der Reform näher an die Realität gerückt sein – das generelle Gerechtigkeits-Defizit hat die Reform nicht lösen können. Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Beschluss aus Dezember 2026 zwar erklärt, dass er die neuen Bewertungsregeln für die Grundsteuer im Bundesmodell für verfassungskonform hält. Es hat aber zeitgleich ausgeführt, dass er in diesem Zuge Abweichungen und damit Ungleichbehandlungen von bis zu 30 Prozent für zulässig und vor allem möglich hält. Weitaus höhere Abweichungen gibt es zudem im Einzelfall, die bislang nur über teure gerichtsfeste Gutachten und juristische Einzelfallprüfungen möglich sind. Diese werden – das dürften die Rückmeldungen aus Ihren Stadtsteuerämtern, den Katasterämtern und den Gutachterausschüssen bestätigen – auch in Zukunft massenweise notwendig sein. Noch größer ist die Dunkelziffer der Betroffenen, die mit übermäßigen Ungleichbehandlungen im Rahmen der neuen Grundsteuer leben, weil Ihnen der Rechtsweg verständlicherweise zu mühselig erscheint.
Es gibt keine andere Steuerart, bei der Aufwand und Ertrag in einem so eklatanten Missverhältnis stehen. Eine gerechtes Grundsteuer-Modell wird es zudem nicht geben – weil Grund und Boden eben weder zur Steuererhebung nach dem Äquivalenz- noch nach dem Leistungsfähigkeitsprinzip geeignet sind. Nicht ohne Grund haben Politik und Verwaltung eine notwendige Reform wissentlich über 60 Jahre hinausgezögert. Uns ist dennoch bewusst, wie wichtig die Einnahmen aus der Grundsteuer für die ohnehin angeschlagenen Kommunalfinanzen sind. Aber genau aus diesem Grund wäre eine grundlegende Abkehr hin zu zeitgemäßen und sachgerechten Alternativen notwendig!
Die Grundsteuer liegt absolut gesehen in Nordrhein-Westfalen auf dem bundesweit höchsten Niveau. Bereits 2021 war Nordrhein-Westfalen das Bundesland mit der höchsten Pro-Kopf-Grundsteuer. 2021 mussten Bürger in NRW im Schnitt mit 216 Euro doppelt so viel Grundsteuer zahlen wie in Brandenburg (110 Euro pro Jahr und Einwohner). Auch 2022 war NRW das Bundesland mit den stärksten Grundsteuer-Erhöhungen. Lastverschiebungen bei der Grundsteuer haben in Nordrhein-Westfalen allein aufgrund dieses Umstands eine größere Wirkung als in anderen Bundesländern. Jede weitere Hebesatz-Erhöhung führt also zu einer Potenzierung der ohnehin bereits hohen Grundsteuer-Last und einer stärkeren Ungleichheit der Lebensverhältnisse in Deutschland.
Wer seine Grundsteuererklärung abgegeben hat, hat in der Regel schnell eine Rückmeldung vom Finanzamt bekommen. Wer dann etwas an der Bewertung durch das Finanzamt auszusetzen hatte, musste innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen. Diese Bescheide haben die meisten Steuerpflichtigen bereits 2023 erhalten – wer damals keinen Einspruch eingelegt hat, kann dies heute also nicht mehr nachholen.
So viel vorweg: Wenn Sie gegen den Grundsteuerwert- und den Grundsteuermessbescheid Ihres Finanzamts Einspruch eingelegt haben, können Sie vielleicht von Musterklagen und späteren Urteilen profitieren. Aber: Bislang ist immer noch völlig unklar, wie in den zahlreichen Klageverfahren entschieden wird. Selbst wenn das Bundesverfassungsgericht die neue Grundsteuer kippen sollte, ist nicht sicher, dass angefochtene Bescheide rückwirkend abgeändert werden.
Konkrete Fehler lassen sich aber trotzdem noch korrigieren – mit einer sogenannten fehlerkorrigierenden Wertfortschreibung. Die Korrektur gilt aber nicht mehr für das laufende Jahr, sondern erst ab dem 1. Januar des Folgejahres.
Wir erklären in diesem Abschnitt, was die typischen Fehler im Grundsteuerwertbescheid sind, die Sie auch noch heute korrigieren können. Außerdem erklären wir, was steckt hinter den Begriffen in den Bescheiden eigentlich steckt und was gute Gründe für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid sind.
Auch wenn Ihnen das Finanzamt Ihren Grundsteuerwertbescheid schon vor längerer Zeit zugeschickt hat, sollten Sie Ihn noch einmal genau überprüfen. So gehen Sie Schritt für Schritt vor!
Als erstes sollten Sie natürlich prüfen, ob alle Eckdaten zu Ihrem Grundstück und Gebäude vom Finanzamt richtig aus der Erklärung übernommen wurden. Achten Sie auch darauf, dass sich keine Zahlendreher eingeschlichen haben. Diese Fehler können in der Regel auch im Nachgang ohne Einspruch über eine Fortschreibung korrigiert werden.
Die zu prüfenden Eckdaten finden Sie alle auf dem Bescheid zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Insbesondere die im Folgenden aufgezählten Informationen müssen korrekt sein. Hier erklären wir auch, wo Sie diese zwischen vielen anderen Informationen auf Ihrem Grundsteuerwertbescheid finden.
Das Aktenzeichen ist so etwas wie die Steuernummer für Ihr Grundstück. Es steht ganz oben auf jeder Seite der Bescheide vom Finanzamt.
Sie finden die Grundstücksart unter der Adresse auf der ersten Seite des Grundsteuerwertbescheids. Gebäude mit einer Wohnung sind Einfamilienhäuser, Gebäude mit zwei Wohnungen sind Zweifamilienhäuser und Wohnhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten sind sogenannte Mietwohngrundstücke. Eigentumswohnungen werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Manchmal als „Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung“ bezeichnete Gebäude sind aus steuerlicher Sicht in der Regel Zweifamilienhäuser.
Das Baujahr finden Sie wie alle folgenden Daten im Abschnitt „Berechnung des Grundsteuerwerts nach dem Ertragswertverfahren“. Das Baujahr und das Jahr einer Kernsanierung stehen in der Regel noch auf der ersten Seite des Grundsteuerwertbescheids im Abschnitt „Restnutzungsdauer des Gebäudes“. Hier steht auch die Angabe zur Kernsanierung. Wichtig: In der Praxis liegen Kernsanierungen fast nie vor. Haben Sie irrtümlicherweise eine Kernsanierung angegeben oder hat Ihnen das Finanzamt eine Kernsanierung unterstellt, obwohl keine durchgeführt wurde, sollten Sie das in jedem Fall korrigieren! Hier lesen Sie, ob Sie in der Grundsteuererklärung eine Kernsanierung angeben müssen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Die Wohnfläche finden Sie im Abschnitt „Rohertrag gemäß Anlage 39 zum BewG“. Achten Sie darauf, dass die Flächenangaben und die Anzahl der Wohnungen stimmen und sich keine Zahlendreher eingeschlichen haben. Bei Eigentumswohnungen sollte hier auch nur die Fläche Ihrer Wohnung auftauchen. Übrigens: Auch bei der Wohnfläche geben viele mehr an, als sie müssen. Was Sie bei den Angaben zur Wohnfläche in der Grundsteuererklärung zu beachten haben, können Sie hier nachlesen.
Auch die Anzahl der Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze finden Sie im Abschnitt „Rohertrag gemäß Anlage 39 zum BewG“. Achten Sie darauf, dass hier nur die Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze aufgeführt sind, die ausschließlich Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung zuzurechnen sind. Außerdem: Bei der Bewertung von Wohngrundstücken spielen Stellplätze im Freien oder Carports keine Rolle. Es geht allein um Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze.
Die Grundstücksfläche finden Sie unter der Überschrift „Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts“. Ganz wichtig: Hier dürfen nur die Flächenanteile aufgeführt werden, die sich auch in Ihrem Eigentum befinden. Bei Eigentumswohnungen sollte hier also nur die anteilige Grundstücksfläche stehen. Auch im Falle von gemeinsam genutzten Privatwegen oder Garagenhöfen darf hier nur die Summe Ihres Hausgrundstücks sowie der anteiligen Fläche an dem Privatweg oder dem Garagenhof aufgeführt sein.
Den Bodenrichtwert finden Sie im gleichen Abschnitt wie die Grundstücksfläche. Achten Sie auch hier darauf, dass der korrekte Bodenrichtwert angegeben ist. Auch wenn mehrere Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück gelten – z. B. wenn die Grenze der Bodenrichtwertzone durch Ihr Grundstück läuft oder wenn ein Teil Ihres Grundstücks als Streuobstwiese oder nicht bebaubares Gartenland niedriger bewertet wird – müssen Sie hier überprüfen, ob dies korrekt übernommen wurde.
Größere Wohn- oder Grundstücksflächen, ein höherer Bodenrichtwert, eine Kernsanierung und ein jüngeres Baujahr führen grundsätzlich zu einer höheren Bewertung und zu einer teureren Grundsteuer. Bei der Grundstücksart lässt sich dies nicht pauschal beantworten. Häufig – aber nicht in jeder Konstellation – ist bei ansonsten gleichen Eckdaten z.B. ein Zweifamilienhaus etwas vorteilhafter als ein Einfamilienhaus.
Als nächstes sollten Sie überprüfen, ob Sie selbst keine Fehler bei den Angaben in der Grundsteuererklärung gemacht haben. Im Folgenden führen wir die häufigsten Fehler und Missverständnisse bei der Grundsteuererklärung auf. Auch die hier aufgeführten Fehler lassen sich oft noch über eine Wertfortschreibung korrigeren.
In der Praxis liegen Kernsanierungen fast nie vor – das sagt selbst die Finanzverwaltung. In unserer Checkliste Grundsteuererklärung erklären wir, ab wann eine Kernsanierung vorliegt. Haben Sie eine Kernsanierung angegeben, obwohl nur einzelne Maßnahmen durchgeführt wurden oder sich die Sanierungen über viele Jahre oder Jahrzehnte erstreckt haben, sollten Sie Ihre Angabe in jedem Fall korrigieren.
Einige Räume zählen weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche. Zubehörräume wie unter anderem Keller, Waschküchen, Heizungsräume oder unausgebaute Spitzböden müssen bei Wohngebäuden nicht in der Grundsteuererklärung angegeben werden. In unserer Checkliste Grundsteuererklärung können Sie nachlesen, welche Räume nicht zur Wohnfläche gehören und worauf Sie bei der Angabe in der Grundsteuererklärung achten sollten. Auch hier gilt: Wer zu viel angegeben hat, sollte den Fehler korrigieren.
Für den Grundsteuerwert sind nur Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze ausschlaggebend. Carports oder Stellplätze im Freien müssen nicht angegeben werden. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem nur die Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze angegeben werden, die auch Ihrer Wohnung zuzurechnen sind.
Bei der Grundsteuererklärung muss in der „Anlage Grundstück“ nur die Grundstücksfläche angegeben werden, die auch wirklich der eigenen wirtschaftlichen Einheit – quasi dem eigenen, zusammenhängenden Eigentum – zuzuordnen ist. Bei Eigentumswohnungen ist das immer nur der Miteigentumsanteil an der gesamten Grundstücksfläche. Auch bei Privatwegen oder Garagenhöfen, die zu Anteilen auch Nachbarn gehören, muss in der Anlage Grundstück nur der eigene Flächenanteil angegeben werden. Haben Sie fälschlicherweise die gesamte Fläche des Flurstücks angegeben, sollten Sie das unbedingt korrigieren.
Beim Baujahr können sich – abseits von Zahlendrehern – eigentlich keine Fehler einschleichen. Eines ist aber dennoch zu beachten: Haben Sie bei Ihrem Haus einen Anbau oder eine Aufstockung errichtet, spielt das für die Angabe des Baujahrs in der Erklärung keine Rolle. Sie müssen trotzdem das Baujahr des alten Gebäudeteils angeben. Außerdem sind Anbauten oder Erweiterungen nicht automatisch eine Kernsanierung.
Eigene Falschangaben sind eigentlich kein Grund für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Sie sollten Fehler in der Erklärung aber korrigieren, indem Sie eine neue Grundsteuererklärung mit den korrekten Angaben abschicken. Vorsorglich sollten Sie trotzdem einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen und auf die eigene Falschangabe sowie die Abgabe der korrigierten Erklärung hinweisen.
Vor jeder Fehlerkorrektur sollten Sie prüfen, wie sich diese auf den festgestellten Grundsteuerwert auswirkt. Das ist nicht einfach, denn das in Nordrhein-Westfalen angewandte Bewertungsmodell ist kompliziert.
Es gibt aber einen einfachen Weg, um die Berechnung des Grundsteuerwerts zu überprüfen und Auswirkungen einer Korrektur selbst zu berechnen. Im Internet finden Sie einige Grundsteuerrechner, in denen Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und Gebäude eingeben können. Wir empfehlen die Seite: www.grundsteuer.de/rechner
Wenn Sie mehr über die Berechnung des Grundsteuerwerts im Bundesmodell erfahren wollen, haben wir hier einige Infos zusammengefasst:
Wer sich seinen Grundsteuerwertbescheid durchliest, dem wird schnell schwindlig: Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Rohertrag, Nettokaltmiete, Mietniveaustufen, kapitalisierter Reinertrag, Vervielfältiger, Umrechnungskoeffizient, Abzinsungsfaktor, abgezinster Bodenwert, Mindestwert. Bei diesen Begriffen blicken selbst Experten nicht durch. Wer sich dennoch die Mühe machen will, und alle Begriffe und Rechenschritte nachverfolgen möchte, kann sie bei diesem Ratgeber von Finanztip nachlesen.
Ja – das Bewertungsgesetz für die neue Grundsteuer sieht es zumindest so vor. Es handelt sich dabei um fiktiv erzielbare Mieteinnahmen, die dem Finanzamt als Hilfsmittel dienen, um den Wert eines Gebäudes zu ermitteln. Dafür werden statistische Nettokaltmieten herangezogen. Allerdings wird es Klagen gegen die Anwendung des Ertragswertverfahrens geben. Die Kritiker dieses Modells präferieren eine Grundsteuerbewertung allein auf der Basis von Grundstücks- und Wohnfläche. Ein solches Modell ist zwar einfacher – ob Sie damit bessergestellt wären, ist allerdings fraglich.
Ja – das Bewertungsgesetz für die neue Grundsteuer sieht es zumindest so vor. Für die Grundsteuerreform werden statistische Nettokaltmieten herangezogen, damit die Berechnung auf einheitlichen Kriterien geschieht und das Finanzamt durch die standardisierten Werte weniger Arbeit hat. Diese Standard-Mieten unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Tatsächliche Mieten oder ein lokaler Mietspiegel werden bei der Bewertung durch das Finanzamt nicht berücksichtigt. Allerdings wird es voraussichtlich Klagen gegen die Anwendung der standardisierten Nettokaltmieten bei der Grundsteuerbewertung geben. Die Finanzgerichte könnten dann dieses Verfahren grundsätzlich oder in einzelne Nettokaltmieten als unrechtmäßig verurteilen.
Wenn Sie nicht nur Fehler in Ihrem Grundsteuerwertbescheid korrigieren wollen, sondern die Rechtsgrundlagen der Bewertung infrage stellen, hilft Ihnen nur ein Einspruch. Dieses mussten Sie einen Monat nach Erhalt des Bescheids beim Finanzamt einlegen.
Die Frage, welche Bewertungsmaßstäbe für die neue Grundsteuer womöglich nicht rechtmäßig sind, ist für Laien nur sehr schwer zu beantworten. Selbst Experten können hier keine eindeutige Antwort geben. Klar ist: Es gibt viele Klagen gegen die Bewertungsgrundlage für die neue Grundsteuer. Einige richten sich ganz grundsätzlich gegen das Prinzip der Berechnung. Andere fechten einzelne Aspekte und Parameter des Bewertungsgesetzes anfechten. Trifft einer der folgenden Punkte auf Ihr Grundstück zu, ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerwert durchaus sinnvoll. Denn es ist relativ wahrscheinlich, dass zu diesen Punkten Klagen gegen das Bewertungsgesetz erhoben werden. Aber bedenken Sie: Weder die Erfolgsaussichten des Einspruchs noch die potenzieller Klagen können zum jetzigen Zeitpunkt beurteilt werden.
Bei größeren Grundstücken wendet das Finanzamt für die Errechnung des Bodenwerts sogenannte Umrechnungskoeffizienten an. Dadurch wird berücksichtigt, dass Grundstücke mit einer Größe von mehr als 500 Quadratmetern zu einem größeren Teil nicht bebaubar sind und deshalb nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet werden können. Diese Umrechnungskoeffizienten sind gestaffelt – je größer ein Grundstück ist, desto größer ist der nicht bebaubare Flächenanteil und desto größer ist auch der „Abschlag“ auf den vollen Bodenwert. Diese Staffelung endet aber bei einer Grenze von 2.000 Quadratmetern. Das führt bei sehr großen Grundstücken, für die keine sogenannten Teilflächen ausgewiesen werden können, tendenziell zu einer Überbewertung.
Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass der Gebäudewert über das Hilfsmittel fiktiv erzielbarer Mieteinnahmen bestimmt wird. Die dafür verwendeten standardisierten Mieten sind im Gesetz festgeschrieben und unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Bei Wohnungen unter 60 Quadratmetern sind die standardisierten Mieten allerdings unverhältnismäßig hoch. Das führt in vielen Fällen zu einer Verzerrung und tendenziell auch zu einer Überbewertung.
Wenn sich auf Ihrem Grundstück z.B. öffentliche Versorgungsleitungen befinden und ein entsprechendes Leitungsrecht oder andere öffentliche Grunddienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert sind, mindert das den Wert Ihres Grundstücks. Bei der Grundsteuerbewertung wird diese Minderung aber nicht berücksichtigt. Auch das führt zu einer Überbewertung.
In einigen wenigen Sonderfällen ist die Bebaubarkeit von Teilflächen eines Grundstücks durch Eintragungen im Grundbuch beschränkt. Dies ist bei alten Siedlungshäusern manchmal der Fall. Die betreffenden Flächen werden als z.B. Grünland, Gartenland oder Grabeland bezeichnet und waren früher z.B. der Selbstversorgung bestimmt. Auch bei Wohngrundstücken, die früher landwirtschaftlich genutzt wurden, ist dies manchmal der Fall. Wenn in der jeweiligen Bodenrichtwertzone für diese Flächen kein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen ist, können Sie auch nicht als selbstständig nutzbare Teilflächen berücksichtigt werden. Die geringere Nutzbarkeit der Fläche wird dann über den Umrechnungskoeffizienten für Grundstücke über 500 Quadratmeter Größe abgegolten. In vielen Fällen ist dies eine angemessene, nicht selten sogar die günstigere Variante. Bei größeren Grundstücken und wenn deutlich niedrigere Bodenrichtwerte für Grünland, Grünflächen oder Gartenland angenommen werden können, obwohl diese nicht ausgewiesen sind, wäre der Grundstücksbesitzer durch die Umrechnungskoeffizienten benachteiligt. Grundsätzlich gilt in diesen Fällen aber: Der Einfluss des Bodenwerts auf den Grundsteuerwert hängt von vielen Faktoren ab. Ob bei solchen Fällen ein Einspruch die Betroffenen besserstellen würde, muss ganz genau geprüft werden. Denn auch das Gegenteil ist möglich.
Wenn Sie gegen Ihren Grundsteuerwertbescheid noch einen Einspruch einlegen können, haben wir Ihnen hier einige Infos und ein Musterschreiben ohne Einspruchsbegründung zusammengefasst.
Für den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid reicht ein formloses Schreiben. Enthalten sollte es die eigene Adresse, ein Datum, das Aktenzeichen, die klare Bezeichnung des Bescheids sowie eine Begründung. Sie können einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid auch mit Elster erstellen und übermitteln oder persönlich beim zuständigen Finanzamt zur Niederschrift erklären.
Bei einem fristwahrenden Einspruch reicht es zunächst, ohne eine Begründung Einspruch einzulegen. Sie sollten aber darauf hinweisen, dass eine Begründung nachgereicht wird.
Außerdem ist es wichtig, den betreffenden Bescheid korrekt und eindeutig zu benennen. Bei den Bescheiden zur neuen Grundsteuer, die Sie nun vom Finanzamt bekommen, geht es in erster Linie um den Bescheid auf den 1. Januar 2022 über die Feststellung des Grundsteuerwerts.
Außerdem wichtig: Achten Sie darauf, dass die richtige Person den Einspruch einlegt. Der Einspruch muss also von der Person eingelegt werden, an die sich der Bescheid richtet – in der Regel also die Eigentümerin oder der Eigentümer des betreffenden Grundstücks.
Wer in seinem Grundsteuerwertbescheid einen Fehler gefunden hat oder einen fristwahrenden Einspruch einlegen möchte, um sich mehr Zeit zur genauen Prüfung des Bescheids nehmen zu können, kann unser Musterschreiben nutzen.
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